市场分化带来确定的结构性机会：在经济增速放缓的背景下，尽管房地产投资依然是经济增长的重要引擎，但行业发展的基础驱动因素在悄然发生改变。城镇化的实施源于房地产又高于房地产，会深刻影响行业的发展环境，房地产市场和企业的加速分化不可避免。我们认为2013 年房地产板块的投资存在确定的结构性机会，而且结构性机会大于趋势性机会。

　　预计基本面整体小幅回升和区域分化并存：随着今年3 月份以来行业基本面的持续走好以及重大会议窗口效应的释放，年末的“翘尾”现象显著。我们认为行业从销售端到供给端回暖的态势会延续到明年，销量的增速相比今年会小幅上扬，价格表现呈现分化的趋势，整体涨幅有限。土地成交、房价、去化周期等指标在不同区域的分化特征明年会更为明显。

　　预计明年政策面依然偏紧：我们认为明年政策调控的核心逻辑并未发生改变，房价的涨幅是关键触控因素。在看到市场力量对房价上涨起反作用前，明年限购限贷等核心调控政策不会发生改变，而对房地产开发和交易环节的税和费进行精简、房产税试点推进、针对不同区域出台限制房价上涨的特别交易税等措施较可能出台。

　　城镇化驱动行业变革：城镇化的重点显然是城镇化率低的区域和城市，人口的聚集和产业转移是关键性因素。我们认为未来受益城镇化的地区会在中西部二三线城市和一线城市周边的三线城市，但这些城市房地产高速发展的持续性也存在明显差异。城镇化的实施依赖于顶层制度设计和优化，户籍制度、土地交易制度、税费制度等都可能发生变化。这些因素的变化会驱使房地产行业发生深刻变革。

　　投资建议：可以从行业集中度提升、项目模式或项目布局契合城镇化趋势、受益区域市场分化和制度红利三个角度精选个股。在市场向好的背景下，择股的业绩弹性高于安全性：我们看好金科股份、南国置业、福星股份、招商地产、保利地产、华夏幸福等公司。

　　风险提示：调控政策波动性变大、行业基本面走势低于预期等等。