顶尖财经网(www.58188.com)2025-4-14 0:53:58讯：

（以下内容从国金证券《房地产行业研究：地产刺激政策必要性提升，三月开盘去化率上涨》研报附件原文摘录）
行业点评
本周A股地产、港股地产、港股物业均下跌。本周（4.5-4.11）申万A股房地产板块涨跌幅为-1.5%，在各板块中位列第6；恒生港股房地产板块涨跌幅为-4.6%，在各板块中位列第5。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-2.5%，恒生中国企业指数涨跌幅为-7.3%，沪深300指数涨跌幅为-2.9%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为+4.9%和+0.4%。
土地成交环比回落，溢价率维持高位。本周（4.5-4.11）全国300城宅地成交建面276万㎡，单周环比-51%，单周同比-43%，平均溢价率11%。2025年初至今，全国300城累计宅地成交建面9554万㎡，累计同比+1%；年初至今，中海地产、绿城中国、华润置地、建发房产、滨江集团的权益拿地金额位居行业前五。
本周新房受假期及推盘节奏影响，同环比有所下滑，景气度略有承压。本周（4.5-4.11）47个城市商品房成交合计283万平米，周环比-35%，周同比-6%。其中：一线城市周环比-39%，周同比-9%；二线城市周环比-34%，周同比-3%；三四线城市周环比-33%，周同比-6%。
本周二手房成交同环比均增长，景气度稳健向上。本周（4.5-4.11）22个城市二手房成交合计272万平米，周环比+9%，周同比+23%。其中：一线城市周环比-9%，周同比+30%；二线城市周环比+23%，周同比+20%；三四线城市周环比+16%，周同比+21%。
关税冲击下地产刺激必要性提升。2005年4月2日美国政府宣布对中国输美商品征收“对等关税”，截至4月11日中美相互加征关税税率已提高至125%。考虑到本次关税加征程度超过前期市场预期，未来出口方面将面临较大下行压力，刺激内需的必要性显著提升，地产作为内需的重要抓手或将成为主要刺激方向。从时间来看，4月底政治局会议是政策加码的重要时间点；从政策刺激手段来看，城中村改造/收储仍是地产政策主线。此外近期多个城市也开展了地产相关政策的研究和储备工作，后续政策刺激有望落地。
三月开盘去化率同环比均上涨。3月29个典型城市项目平均去化率高达45%，环比上升11pcts，同比上升19pcts。分城市来看，北京、上海、成都、长沙、天津、西安、徐州、厦门、杭州等9城3月开盘去化率均在6成以上。相关城市高去化率的原因是核心区域改善盘集中入市支撑了短期市场热度，反映了当前改善型需求仍然是主导市场的主要因素。对于改善型客户而言，类似高得房率、核心片区纯低密住宅、强化社区内部景观等因素均是其关注的要点。随着“好房子”越来越受到市场重视，未来产品力强势的房企有望在地产复苏进程中表现优异。
投资建议
考虑到关税冲击相比前期有所升温，内需刺激政策必要性持续提升，近期部分城市已经开展地产政策的研究和储备工作，预计地产或将成为刺激政策的重要抓手。此外3月去化率强势的城市反映出强产品力是支撑市场热度的关键，产品力强势的房企有望突出重围。持续推荐稳健经营且政策敏感型标的：首推重点布局深耕一线及核心二线城市，主打改善产品，具备持续拿地能力的房企，如滨江集团、中国海外发展、建发国际集团及各自对应的物业管理公司。中介推荐受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度提升，拥有核心竞争力的中介平台贝壳；物管商管推荐物管稳健发展、商管绝对龙头、积极分红的华润万象生活。建议关注地方政府应收款较多的物业&建筑公司；受益于地方化债及收储的城投&地方国企；破净的央国企地产&建筑公司。
风险提示
宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；房企出现债务违约