据财报数据显示，2021年贝壳全年GTV为3.85万亿元，同比增长10.1%。在营收方面，2021年贝壳同比增长14.6%至808亿元；经调整后净利润为22.94亿元。研报认为，贝壳交易服务业务领先位置难以撼动，市场拐点渐行渐近。领先的成交效率和线上线下(行情300959,诊股)大量交易基础设施的投入，令贝壳在主要城市市场份额巩固。分析师注意到，郑州政策出台之后，当地改善性需求出现加速释放态势。郑州的经验既证明了政策组合的有效性，又证明了此一尺度的政策至少可以在绝大多数二线城市推广。因此，中信研报认为，2022年二季度开始市场恢复可期，而交易服务商的业务价值弹性要远远超过开发企业。

　　年报显示，在新房市场的下行环境中，贝壳将风控管理提升到更重要的位置，全年新房回款周转天数从2020年103天下降为2021年的97天。2021年贝壳录得新房收入465亿元，新房应收账款回款517亿元，进一步助力开发商增加流动性。分析师张全国表示，贝壳以能力为核心，而不是以客户为核心的新房业务，出色抵御了开发企业信用风险。

　　2021年底，贝壳发布“一体两翼”战略升级，“一体”即二手和新房交易服务赛道，“两翼”分别为整装大家居事业群与普惠居住事业群。研报预计整装大家居业务将经历两年高投入期，并有效实现流量与供应链协同之下高满意度的全国扩张。贝壳即将完成圣都的并购，圣都预计将在 2022 年下半年纳入并表范围并贡献收入。由于公司在核心能力方面无意外包，预计2022-2023年将投入相当规模的Home SaaS研发支出。中信表示，这一支出虽然会影响2022-2023年公司利润水平，却是基于未来全国上万亿的家居家装市场所必须。

　　研报总结，交易服务业务原本就有周期性，在市场最乐观时期，将其视为一种持续成长型业务，这本就是不正确的。但交易服务业务的周期性和开发并不相同，其基础设施的投入是长期有效的，ACN体系是随时间能力持续积累的，品牌影响力是随时间持续沉淀的——换言之，交易服务是一种在周期波动中成长巩固提升的业务。中信分析师预计，公司核心业务将迎来短周期的底部，贝壳两翼业务的发展，则涉及公司如何看待长期发展方向，如何平衡企业社会责任和股东短期利益的问题，相信公司的长期主义将会取得硕果。