首先，是关于需求会不会外溢到三四线城市这个话题，这是要根据三四线具体城市来讲，每个城市的具体反应并不相同。

　　举个例子，南京的限购政策管控得比较严的话，周边的城市还是会受到一些明显的影响的，至少是利好的影响，像边上的滁州，滁州虽然受过购房政策的管控，但它整个市场基本上还可以，再比如南京边上的马鞍山、芜湖等，这些城市基本上整个市场的交易不会太糟糕，甚至某种程度上因为南京的限购政策卡的比较紧，可能会对这些城市有一些明显的影响。其他一些城市有一些特殊性，比如合肥，合肥市场整个管控得比较严，需求会不会外溢到周边的像淮南、蚌埠呢？这个是不一定的，没有太多必然性。对于合肥这个省会城市，吸引人口的能力和南京不太相同，所有的购房需求还是会集中在合肥这个区域，合肥北部的城市，比如淮南、蚌埠、宿州不见得会有需求外溢，没有特别明显的理由支撑。其他一些地方本身还谈不上外溢这个效应，比如长沙周边的城市像湘潭和株洲，实际上长沙本身的市场是比较弱的，购房政策也是比较宽松的，即便是后续有收紧的预期，这些城市还是会保留一个明显的去库存的动作。有开发商来问过株洲的市场会不会反弹，这个反弹的可能性不大。现在经营的状况是长沙很多的住宅类房子可以卖掉，但属于不赚不亏的状态；其他的像商铺，是卖不掉的，市场比较糟糕。所以长沙一收紧，湘潭和株洲产生比较活跃的交易的可能性是不明显的。

　　刚才讲的是地级市，另外有一些相对来说小一些的城市可能会受到一些影响。杭州嘉兴边上的嘉善，市场已经处于一个比较严厉的限购了，限购以后周边的城市间接地会受到一些影响。这是一个比较特殊的城市，三四线城市也在限购，对于周边的城市嘉兴平湖、海宁，市场交易近期还是有可能反弹，尤其是面临几个限购城市的影响。前面是比较热点的城市，其他城市的逻辑差不多，比如莆田、泉州、靖江，周边城市限购一出，他们的市场交易可能会有所上升，某种程度上要感谢周边的限购政策。

　　接下来是华南市场，像广州限购，其他城市购房可能会宽松一点，如佛山，外地的社保并不做要求。广州对佛山市场会有比较正面的影响，广州市场土地交易价格、房屋交易价格比较高的时候，对佛山市场有一个积极的利好。同时佛山推出广佛交界的概念，也对佛山这个区域有比较明显的影响。周边区域像三水区、西部的肇庆某种程度上还会面临市场交易上升，除非这些城市面临政策的管控。

　　广东北部的城市像清远得益于房价偏低，广州、佛山的房屋均价基本上在一万八和一万多这样的水平。像清远基本上在八千左右，这样的水平购房者还是很认可的，八千的水平折算到总价差不多八十万，按照20%-30%的首付差不多20万，拿出来压力并不是特别大，相对那些经济能力差一点的不是很专业的炒房者，买了一套还想去在投资一套的这种情况，还是比较认可的。这是华南市场的情况。

　　北部的像京津冀这些城市，也有一些类似的特点。最近最热的就是北京周边的一些市场。购房者出现了一种比较有意思的现象，他们从媒体、新闻得到一种市场反弹的可能，然后往往会加快去买房，甚至没有特别的逻辑也会去。北京到张家口一些城市，包括县一级以下的镇，这些地方的商品房交易还会上涨。当地的售楼处也会察觉出这样一种做法，会快速涨价。因为过去还是有库存高的问题，现在对它来讲就有这样一个机会去解套。

　　其他一些城市逻辑差不多。天津不是完全限购的，像北辰、宝坻等购房政策相对宽松，也会受到天津整个市区的影响，这个角度来讲市场的交易会积极上升，但实际情况不见得，还是有一个性价比的问题，哪个城市是最值得投资的，哪个城市的购房政策更宽松，比如不用缴纳社保、没有信贷比例等。这些城市关注的不是简单的市场需求外溢，不仅是这些城市对周边三四线城市有外溢，关键周边这些县城本身来讲也是有外溢的现象的。

　　其他城市力度会弱一些，比如河南郑州，现在来说很难看到这个现象，因为郑州限购的影响，导致洛阳周边城市购房需求快速上升，这个节奏很难看出来，包括北部的新乡、南部的许昌，这个逻辑是看不出来的，西安也是一样。市场投资还是集中在省会城市，很难出现外溢这种情况。再比如西安周边渭南，这些不是很知名的城市很难看到外溢的这种情况。

　　第二点，需求导入到城市影响是有的，但是不是所有的城市都有相同的影响，还是要看性价比。

　　性价比取决于一些其他因素，比如高铁、地铁建设。举几个城市的例子，上海铁路局发布公告未来规划大概四条高铁，名单里面有几个城市会比较明显，像安徽黄山、浙江湖州，这些城市过去并非投资热点，现在由于高铁因素的影响，整体上来讲可能会有比较好的需求外溢。从购房者角度来讲属于投资洼地，对于这样一些区域来讲有一些机会出现反弹。其他一些城市像南通、张家港等，张家港严格来讲算四线城市，但经济实力来讲可以视为三线，这些城市都会有市场交易明显反弹的可能。但是有些城市在反弹的时候政策就会打压了，这是跟政策管控的思路是有关系的。

　　像华南市场，按照广州城市规划，像增城、从化都有地铁的规划。按距离来讲，广州到增城，广州到从化，广州到清远，广州到肇庆，基本上直线距离差不多，相当于广州到中山的距离。这个角度来讲，这些城市无论是属于广州的郊区还是其他地区，都能受到轨道交通建设的利好，这些利好会直接使得这些地区的投资比较活跃。

　　第三点，看政策变动。

　　过去控制房价的城市为省会城市。为了迎接十九大，两会之后，监管层后续预计将采用管控做法来稳定房地产。跟过去不太一样，上涨的城市就是热点城市。江西赣州出的政策有道理的，从国家统计局公布的情况来看，赣州、泉州、岳阳、扬州等城市涨幅排名全国前十，成为了热点城市，未来会受到调控。从市场外溢角度，确实会存在溢出效应。若持续排在全国前十，这些城市将出台限制购房政策：如缴社保政策，不严格执行与造假不同，看政府监管。234月市场将会非常好，5月份不排除直接下政策管控房价，看划定限购去范围多大。如果类似赣州，市中心限购，就要看中心房子多不多。如扬州：郊区房子还是有的，这样的限购就削弱。若中心房子多，降温就会大。其他城市如海南，三亚、海口与投资没什么关系，这些城市的兼具需求投资与居住，这受政策影响不大，比较独立。

　　警惕的城市会出限购政策的城市：公积金买房，如只能用于首套购房，如宁波；去库存的城市，不应该有收紧政策，但是不排除部分地区有收紧，如沈阳，库存比较高，但是防范市场需求过多进入规划新区，会出新区的限购政策。限制之后会影响周边的城市，市场销售会比较好，再加上地方政府惰性，本意不想控制房价，销售就比较好。

　　三四线城市交易活跃。哪些楼盘：1）市中心学区概念房。农村地区购房者到城里买房，需要有套房子。会有预期效应，预期房价不会跌，大家都去买房。2）热点郊区与不热点郊区。万达等商业中心的开业影响，涨价幅度就会比较大，超过北上广深。3）概念是不是支撑市场交易。如北京北部，崇礼，现在买房需要一年社保。具体操作，如没社保没关系，但需要全款买，且监管少。4）其他城市溢出效应不明显，但跟城市认识有关，如桂林、大理。过去不会投资，跌幅比较明显。现在有去库存的角度，若没有明显收紧政策，那么自然景观好的区域也会有活跃影响。要看投资者认识到是否是价格底部。5）北上广深，需求是合理入住需求，所以必须到周边买房。交社保的方法可以用挂靠企业代交。这样房子就没有进入统计，但实际售楼处是有预订，一年后过户。也有买了不过户因为落户制度严，所以购房整体务实。

　　除了热点城市，其他没什么反应。河南、山西运城，即便有去库存导向，没有特别明显变化。烂尾楼比较多，市场信任度不强。当地人买房，如果有现房会直接买，还处于建造过程的房源需求就较少，买了可能被套，价格也不会涨。外界对这些城市无影响。重庆、成都等，限购不会严，地方政府还有去库存需求，对周边的影响就比较少。

　　200多个三四线城市的销量增加会不会对全国房地产市场影响？一线城市受供应量影响，供应上升，需求就会释放出来。今年的房地产投资增幅开了好头，下半年一线城市库存会反弹，如果从700万方水平，回到1000万方，就达到市场均衡。整体来看一线不会太糟糕。二线，市场交易会下滑，因为去年交易量过于庞大，但是下滑不会太明显。核心三四线城市，交易规模比较大的城市，像江苏淮安，会影响比较大，外溢效应不明显，但是后续基础设施改善加上去库存等影响，市场交易会比较好，月交易量达到50万方，基本等于上海。市场交易好就会带动全国拉升。淮安、衢州、淄博、潍坊等市场交易能够得到明显拉升，对全国市场交易形成托底，今年全国就跌不到哪里去。后续黑马城市，如石家庄到郑州沿线城市，若石家庄出现限购，沿线这些城市反弹将足够乐观，对全国市场影响较大，形成托底。按我们预测今年跌5%，不会跌太多。