吴敬琏：不担心房价降不下去更担心楼市崩盘
专访吴敬琏：让房价泡沫慢慢萎缩
[“我现在担心的不是它降不下去，我是担心它崩盘。日本当年崩盘以后到现在还没有起来。所以我想宏观当局也不会采取措施主动去把这个泡沫捅破。泡沫这个东西最好不要形成，形成以后就是要想办法让它慢慢萎缩。”]
经济增长和就业不是线性关系
第一财经：我们注意到李克强总理在他的政府工作报告中提到“民之所望和施政所向”。您觉得在经过了中国改革开放30多年之后，现在的民之所望是什么？
吴敬琏：因为我们现在面临着一些相当严重的经济和社会问题，我想老百姓的基本愿望就是能够克服这些严重的经济和社会矛盾。大概是两个方面的问题：
一方面是所谓经济发展模式的问题，靠投资拉动、大量耗费资源来实现增长的这样一种经济发展模式不能持续。它造成了许多的问题，而且现在变得越来越严重。从最微观的来说就是资源的浪费和环境的破坏，现在已经到了不能容忍的程度，我通常说人类生存最基本的条件受到了破坏，空气、水、土地现在的情况都很严重。那么进而再说到更复杂的问题就很多了，一直到宏观的问题。宏观的问题是因为大量的靠投资来拉动增长，它一定就会造成货币的超发，就会造成通货膨胀压力的提高。
另一方面是体制上的问题。体制上的问题使得老百姓的一些最基本的追求——比如亲民、官员的廉洁，这些都做不到。
第一财经：那么当中最核心的矛盾是什么？
吴敬琏：最核心的矛盾还是体制问题，经济体制、社会认知体制。体制上有缺陷，所以就会造成腐败的绵延，造成经济发展模式的转型转不过来，转了十几年了，而问题积累得越来越多。
第一财经：那么施政所向呢？
吴敬琏：施政所向就是首先要找出问题出在哪里，然后找出怎么解决这个问题的办法。然后用政府的力量和大众一块儿来解决这些问题。
第一财经：作为经济学家，您对政府的施政所向具体怎么看？比如说经济快速发展，一些高能耗、高污染的项目给落后地区创造了大量的就业机会，但这里面也有问题。如何去解决高速发展和付出的代价的矛盾？
吴敬琏：我不得不说在这里有一个普遍的误解，认为经济增长和就业及老百姓的收入是线性相关的。就是说一定的增长速度就必须付出这个代价，只有有了这么快的增长速度才能够有这么多就业，才能够使得老百姓的收入有这么高的增长。其实这之间的关系不是这样简单的，经济增长是必要的，问题是看你怎么增长，你靠什么办法增长，这就是所谓增长方式问题，就是经济发展方式问题。
最近的一个例子，你就可以看到去年和今年增速下降了好几个百分点，这一年半的时间就业的情况怎样？就业的情况比前两年要好得多。这就是说，这两者的关系不是线性的关系，不是说有多少增长就有多少就业。
“九五”计划决定了要转变经济增长方式，“十五”计划做得很不好。在我那本书《中国经济增长模式的抉择》里面就讲到了当时讨论问题出在了哪里，叫体制性障碍。体制性障碍主要的就是指政府有太多配置资源的权力，政府把GDP的增长看成政绩的主要标志。这是问题所在。那么怎么办？转变方式。转变方式的核心是提高效率，提高效率有些什么办法？当时讲了四个途径：一是实现农村剩余劳动力的城市市民化；二是制造业要强调向价值链的高端延伸，就是要着重在研发、设计、售后服务等方面，就是说要发展制造业内部的服务成分；三要发展服务业，发展独立的服务业，特别是生产性服务业；四是用信息化改造整个国民经济。
为什么这两年的就业情况跟经济增长的情况是两个方向？最主要的一个原因就是服务业的发展终于超过了制造业，大概是从前年开始。去年我们在国民经济中的第三产业比重就超过了第二产业，这是历史上第一次。所以虽然增速掉了几个百分点，但就业没有掉。
但是我们现在还有问题，因为产业结构有问题，反倒是大学毕业生的就业情况很不好。原因是高附加值、高技术含量的产业比重仍然太低。我们当然需要进一步改进，但是一定要打破那种想法，说是一定要保持8%或者10%的增长速度才能保证就业，并不是这样的。
关于国企改革
第一财经：我们注意到当前的改革再次把国有企业改革列为改革的重中之重。我们也看到以前说要管好企业，现在则要管好企业的资本。这样的一个改变，您觉得背后深层的原因是什么？
吴敬琏：这可能是三中全会吸收产业界和经济学界的讨论后在国有企业问题上最重要的一个突破。这是一个方向性的转变，过去政府直接管企业，政府官员就变成了企业的经理人。这是不正常的，这是搞不好的。因此这是一个非常重要的变化，现在的问题就看怎么落实了。
第一财经：谈到国企改革，您怎么看去年上海推出的国有企业改革20条？
吴敬琏：上海特别重要，上海是一个国有企业比重特别大的城市。它的改革对全国是有影响的。我所知道的是上海以前把家化卖了去充实社保基金，我对这个事情给予很高的评价。我认为现在为了防止出现系统性危机，这件事要抓紧做。因为十八届三中全会里面讲了要拨付国有资本去充实社保基金，我们社保基金的缺口是相当大的。但现在还没有看到动作。这个决定不但是有关国有经济的改革，而且是一个防止资产负债表里负债率太高、防止出现系统性危机的有效办法。
“人既是天使又是魔鬼”
第一财经：我们都知道民以食为天，但还有一句话叫病从口入。大家对食品安全问题，现在已经到了一个谈虎色变的状态。很多父母亲在为孩子选择食品时相当头疼。您怎么看待食品安全？
吴敬琏：这是一个非常复杂的问题。它需要有一个系统的解决，因为食品安全问题难在信息不对称，就是每一个消费者很难知道这个食品到底是安全的，还是不安全的。每一个消费者要消费成千上万种产品，他没有这个可能性去了解每一个产品的制造过程、含量等。所以应该有整个系统来保证它的安全。
那么首先就是要解决信息不对称的问题，要使得信息的弱势方能掌握信息。每一个食品上面都要标明它的成分，它有哪些规定的对于健康会有影响的成分。政府一方面运用机构去检查是不是如实披露，另一方面要有一些社会机构包括法律的体系、消费者协会，消费者协会帮助相对弱势方研究各种食品，法律体系能够对违反规定没有正确披露的起诉。
但是现在的问题是，我们在形式上很早就开始建立了，比如说消费者协会。但一开始好像就有问题，因为消费者协会往往是工业部门建立的，信息强势方掌握着这个协会。
加上我们还有一些更大的体制性问题，就是企业往往属于当地政府，于是它就有了保护。往往发生了食品的品质问题后，当地的执法机关是保护当地企业的。所以就需要把这个问题理清以后系统性地解决。比如三中全会就针对这一类问题，把县级法院的人财物升到了省一级去管，这就是防止司法地方化的一种做法。
另外，我们的体制、老的观念好像阻碍了我们这方面能够做得更好。老的体制我刚才已经说了，比如企业都跟当地政府有太过密切的关系，使得它不能秉公执法。
第一财经：改革开放30多年，大家的生活发生了这么大的改变，为什么对物欲对金钱的追求反而是愈演愈烈了？
吴敬琏：这个背后有一个假设，好像这一切是因为人的私欲所造成的。这个假设好像有一点危险，它会导致一些很不现实的结论或者是很悲观的结论。
一种结论就会是想办法消灭利己心，但这个肯定是劳而无功的。绝大部分人都存在利己心，所以我还是赞成经济学祖师爷亚当·斯密的办法，就是说人既是天使又是魔鬼，你先假定所有人都是利己的，然后你建立一个制度，就是看不见的手。看不见的手使得每个人要追求自己的利益，就必须为社会服务。另外还有一面就是要提升人的道德情操，发扬人的同情心、利他之心。这样两手来做。
“没弄懂限购解决什么问题”
第一财经：我们刚才谈了食，接着要谈住，您曾经有一个观点说现在房价居高不下是由于货币的超发。您认为货币超发产生的根由是什么？
吴敬琏：货币超发最根本的原因在我看来就是增长模式。用投资来拉动增长，为了保证增长速度达到一定程度。而你自己的实际潜在增长率，就是你现在这种技术水平可以达到的，往往是要超过。超过怎么办，就来发钞票积压这种资源。就因为你寅吃卯粮，超过实际掌握资源的数量，要去用它来支撑增长。所以就会货币超发。
改革开放以后加了一个新的因素，因为这种用投资来拉动增长的模式，它一定会造成一种情况，就是产能过剩和消费需求不足。那么对付这个问题在不改变投资拉动增长方式的情况下，我们学了日本的办法，就是出口导向，把我们富裕的一部分产品卖到外国去。
这在一段时期内起了很好的效果。但再过十年或者更长一点时间以后，所有这些国家都出现了一个问题，就是外汇太多。外汇多了以后就造成一种压力：本国货币要升值。这样对于原来的经济结构就造成了冲击，出口企业出口地区都反对升值。那么政府往往就响应这种要求，中央银行入市干预去收购外汇，来把本国货币压住。于是国家外汇储备就增加很多。比如说近四万亿美元外汇储备，它不是天上掉下来的，它是央行用它发的货币去买来的。央行货币在我们经济学上叫做高能货币。央行发一块钱造成的购买力不是一块钱而是几块钱。所以近四万亿美元的外汇储备是中央银行发行了几十万亿元的货币买的，这几十万亿元货币经过银行存款变贷款、贷款变存款的作用，就形成了将近一百万亿元的购买力。这就是为什么我说我们的货币超发了。
货币超发后，特别在东亚地区，保值的方法大家首先想到的就是房子。我们的股市又崩掉了，于是就更加集中到房地产市场上。从根本上说，要让房价落下来，就要把货币控制到适当程度。但因为我们的经济在相当程度上是靠货币支撑的，紧缩不能太快。紧缩太快以后泡沫一下就会破，泡沫破了这个灾难太大。
但是它造成的现实问题必须解决，就是人没房子住。这个问题必须马上解决。所以我认为政府应该采取很多发展中国家采取的方式，像廉租房。一是想办法提供一些较低价或者是低价出租的房子；另外一种办法就是给低收入者以住房补贴。
第一财经：政府工作报告也谈到要分类调控楼市，所以老百姓觉得可能又是限购。您怎么看这个分类调控？
吴敬琏：我不大懂为什么要调控，不知道为什么要调控。
第一财经：您觉得还是应该用市场这只看不见的手？
吴敬琏：那是一只看不见的手，货币发行量要尽量下去。另外一个就是政府提供准公共品。因为这是政府的一个基本职责。这是你的基本职责，政府要出手解决这个问题。至于说已经搞了很多年的限购是解决什么问题，我一直没弄懂。
第一财经：如果不限购，那手中持有大量货币的人可能就把这个楼市当做一个投资品或者是投机品了，就会越炒越高。是不是有这方面的压力？
吴敬琏：那么问题在这儿，政府必须考虑发票子的时候是对老百姓保证了你这个票子不贬值的。这是一个信用货币，就是你信任我这个票子是不贬值的。但我又不许你买这个，不许你买那个，这行吗？发票子的时候你是承诺人家这个票子可以买东西的。
第一财经：我身边的一些人听说我要采访吴老，都说问问吴老这个房价会不会出现一个转折点。
吴敬琏：要从根本上解决这个问题，而且平稳地解决这个问题。正如我刚才说的，你不能要求过激。我现在担心的不是它降不下去，我是担心它崩盘。日本当年崩盘以后到现在还没有起来。所以我想宏观当局也不会采取措施主动去把这个泡沫捅破。泡沫这个东西最好不要形成，形成以后就是要想办法让它慢慢萎缩。(第.一.财.经.日.报)
房企并未悲观征战热情不减 万科继续关注拿地机会
房企并未悲观“征战”热情不减房企并未悲观“征战”热情不减
今年以来，北京等一线城市的房价有所松动、全国楼市成交量较去年有所下降的事实，掀起了一波关于“楼市拐点是否将至”的热议。不过，在热议背后，不少房地产开发商对于市场仍保持着谨慎乐观的态度，有房企甚至表示，从中央到地方相继出台的“救市”措施，让他们对后市充满信心
“天真闷啊。听说这儿最近有‘零首付’的活动，我们就来逛逛。”文萍(化名)操着一口“川普”，乐呵呵地笑着，顺手把楼盘简介单攥在手里，扇了扇风。
这是5月24日，发生在北京市珠江四季悦城售楼处的一幕。淅淅沥沥的小雨显然没有阻挡住人们的热情，和文萍一样的上百名看房者们，乌泱泱地占据了售楼处的每个角落。
“我自己今天就接了四五十个电话了。”售楼处工作人员似真似假地抱怨道。
时间倒回至5月16日。珠江四季悦城高调推出“告别首付，无压力购房筑家计划”，又称“零首付”购房。售楼处工作人员解释道，所谓“零首付”，是珠江地产与搜房网最新推出的合作项目，符合资格的购房者只需要缴纳部分定金，就可以获得由搜房网提供的首付贷款。
风声一出，该楼盘立即成为舆论焦点，不少人就此推论，楼市拐点将至。
此前的3月，位于北京南六环的大兴天宫院区域的住总万科橙项目开盘，该楼盘以低于市场观望预期近3000元/平方米的价格入市。当时有人也分析称，一直被认为不会降价的一线城市，房屋价格开始出现松动迹象。
不过北京万科企业有限公司(以下简称北京万科)表示，这个价格跟该区域同期开盘项目的实际单价较为接近。
国家统计局近日发布的4月份《70个大中城市住宅销售价格变动情况》显示，与3月相比，70个大中城市中，新房价格下降的城市有8个，持平的城市有18个；二手房价格下降的城市有22个，持平的城市有13个。
而国家统计局此前发布的《2014年1至3月份全国房地产开发和销售情况》显示，今年一季度，商品房销售面积为20111万平方米，同比下降3.8%，销售额13263亿元，同比下降5.2%。
在这样的市场格局之下，房地产开发商的生存状态如何，他们会作出怎样的策略调整？
大型房企的“平常心”
万科继续关注拿地机会
在接受法治周末记者采访时，提及全国楼市当前的不甚景气，万科总部回应称，由于2013年1季度全国住宅成交量大幅回升，导致比较基数较高，造成今年以来，全国主要城市的住房成交量同比均有所下降。但如果和2012年同期相比，1至4月全国商品住宅成交金额仍增长48.9%。
2014年4月27日，住总万科橙二期开盘，平均单价为22000元/平方米，基本延续了3月份的价格。
尽管楼盘远离市中心，周围配套设施与城区相比也显得有些清冷寥落，但售楼处工作人员向法治周末记者介绍：“成交量还不错，首都第二机场即将落户大兴，2018年即可投入使用。随着新机场的落户，相关产业也会陆续进入。”
网易房产数据中心统计显示，5月24日，北京全市住宅(不含商住立项公寓)网上签约165套。成交量方面，排名第一的就是大兴区的住总万科橙，网签28套。
法治周末记者初步统计，北京万科目前在北京地区的近20个在售、待售项目，一半以上位于北京五环以外的城郊交界地带。
“公司一直在获取符合公司发展战略的土地。2014年，在‘京津冀协同发展’的号召下，公司在北京向东的香河地区规划五矿万科城项目。”北京万科向记者介绍道，“同时，为积极响应政府号召，公司在北京七里渠地块项目配建有建筑面积约8万平米的自住型商品房产品。”
万科总部在回应法治周末记者时还称，相对于市场整体状况，万科的销售表现一直较为稳定。“2013年1至4月，万科的销售金额经历了较大幅度的提升，同比增长45.5%。在此基础上，今年前4月，万科的销售额仍然保持了19.6%的增长。我们会继续坚持中小户型为主的普通商品住房的定位，积极销售，始终保持良好的销售速度。”
如此，对于全国楼市出现的下行迹象，以万科为代表的大型房地产企业似乎并没有太过忧心。有媒体报道称，2014年1季度，万科拿地速度并未放缓。
“万科获取土地主要是基于业务发展的需要。”万科总部对上述说法未置可否，“2013年，公司在坚持谨慎的原则下，获取了一批优质项目资源。目前公司的项目资源量处在合理水平，可以满足未来两到三年的开发需要。”
同时，万科总部提到，现阶段，主要城市土地市场成交有所趋缓，但地价仍然处在高位。预计随着下半年土地供应高峰的到来，土地市场和去年会有很大不同，土地市场过热的城市地价有必要调整。“对土地市场，公司既会保持谨慎，也会关注机会。”
同万科一样，华远地产的“征战”热情也依旧高涨。
2014年5月6日，华远置业(华远地产的子公司)的全资子公司北京上和致远房地产开发有限公司在北京以10.8亿元摘得大兴西红门地块，依旧延续了其去年作风，出手五六环，重点发力保障房和商业地产。
“我们一直在买地，但我们买不起高价地，差不多就行。”华远地产董事长任志强曾公开表示，华远的拿地战略不排除关注内城核心，但在核心区土地即将面临断顿的背景下，将更加侧重发展空间较大的新城区域。
“楼市无泡沫，当前房价下降也不会持续很长时间。”任志强对楼市一直很乐观。
房企跑路是个别现象
政策提振房企信心
不同于大型房地产企业的“财大气粗”，年初以来，中小房企一直处于市场波动的风口浪尖之上，“中小开发商资金链紧张”“女地产老板跑路”等新闻，不断充斥大众眼球。从媒体报道来看，中小房企似乎已身处水深火热之中。
“我们一切都挺正常的啊。”杭州东宇润城房地产开发有限公司总裁汪克有些忍俊不禁，“新闻我看了，但都是个别现象吧，不是大规模的，我的圈子里就没发生过这样的事情。再说，政府不是已经开始‘救市’了嘛。”
近日，一条“住建部人士确认，除北上广深外，住建部将允许地方对限购政策进行调整”的传闻，引起了社会各界关注。
虽然消息并未被证实，5月23日，杭州市相关政府部门规定，即日起，如果商品房实际成交价格低于备案价格15%以上，将通过技术手段限制网签。传闻中的“限降令”开始实施。
在汪克看来，虽然中小房地产企业自有资金都明显下降，但从中央到地方，陆续出台的“救市”措施，让他依然对后市充满信心。
“从中央政府的角度讲，原来对房地产市场一直是连续多年调控的，但我感觉现在已经明显放松了这个‘度’，把房地产调控的权力落到地方政府了。我估计未来几个月，有很多地方政府都会出台自己的新规，政府‘救市’的信号是明确的。”汪克说。
让汪克如此“底气十足”的，除了“限降令”的出台外，还有央行的“一纸公告”。
5月12日，面对房地产低迷、房价下行等房地产业新形势，在部分银行收紧房贷的情况下，央行召开住房金融服务专题座谈会，工、农、中、建、交等15家商业银行负责人参加。
座谈会后，央行发布公告称，会议对进一步改善住房金融服务工作提出五条要求，会议强调要合理配置信贷资源，优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求，科学合理定价，综合考虑财务可持续、风险管理等因素，合理确定首套房贷款利率水平，并要求银行提高服务效率，及时审批和发放符合条件的个人住房贷款。
高登资本(中国)首席经济学家付立春认为，首套房贷的紧张可能会造成房地产市场硬着陆。而此次会议明确了监管层对房地产市场的态度，即对一套房贷款允许甚至鼓励，对二套房和多套房贷款的暂停发放持默许的态度。
“房地产业的‘升降’某种程度上还是受银行政策的影响。早几年，银行几乎断掉了对房地产企业的贷款，前几年又紧缩了购房贷款。”汪克解释，“但从现在银行的具体做法看，是实实在在的‘救市’。”
“房地产市场肯定不会大起大落，基本就是维持现状。我们中小房企也一样。”他说。
房企稳中求变
纷纷试水海外市场
虽然在接受法治周末记者采访时，一二线城市的房企都未表现出对市场的过度担忧，但如今的中国房地产市场也显然不是此前坐着就能收钱的局面了。在这种情况下，不少房企也在求变。
房地产投资管理和服务公司仲量联行发布的最新研究数据显示，2014年一季度，中国房企在海外房地产行业的投资额同比增长25%，达到21亿美元，预计今年全年国内开发商的海外商业房地产投资总额可能突破100亿美元大关。
法治周末记者初步统计，自2012年以来，碧桂园、万科、万达、绿地、颐和、万通、中国建筑中国铁建等10多家大型房企，已在海外布局房地产项目或确定投资计划，涉及金额达千亿元人民币。
业内人士预测，2014年中国品牌房企“出海”将有更大动作，一些龙头房企或直接通过并购、合作等方式大范围布局海外房地产市场。
“目前，海外项目的具体开发运营工作，主要由当地的合作伙伴负责，万科主要抱着学习的心态。”万科总部相关负责人回应称，万科目前的国际化业务还处在试水阶段，进行这一尝试的主要目的，在于学习海外市场成熟的运作经验，和国外优秀同行的专业能力。
“但房地产业是本地化属性很强的行业，不同国家和地区的房地产市场，在政策法规、金融环境和客户需求等方面都存在较大的差异。我们未来国际化业务的拓展计划会视当前项目的发展情况而定。”万科总部解释道，“现阶段主要还是学习，万科正在推广的小股操盘模式，就是在和铁狮门的合作中获得的启发。”
“小股操盘”是万科合作开发模式的进一步深化，即万科在合作项目中不控股，但项目仍然由万科团队操盘，使用万科品牌和产品体系，共享万科的信用资源和采购资源。
万科集团总裁郁亮解释，万科以往与其他企业合作项目，往往都是“大股操盘”，即万科占一半以上股份，所需的资金较多。转型后，万科只占小股份，输出管理和品牌。
在推进“小股操盘”模式的同时，万科也进一步试水商业地产。
“万科的定位是做城市配套服务商，这个城市需要什么，我们就提供什么。近年来我们在这方面也做了一些尝试，并取得了不错的反响。”万科总部介绍到，万科的配套服务既包括面向社区业主提供的银行、超市、药店、洗衣房等，也包括面向百姓开放的购物、体验式生活中心等，“另外，围绕着新兴产业园、养老服务等城市大配套，万科也会做一些努力和探索。”
无独有偶，近几年，中海地产、银泰置地、龙湖地产、益田集团等多家大型房企也相继推出自己的商业地产产品。
易宪容：楼市泡沫离破灭不远了
法治周末：近段时间，商品房价格开始出现松动现象，北京一些楼盘也纷纷采取降价、促销等销售策略，您怎样看待这个现象？
易宪容：持续上涨了这么久的住房价格开始掉头下跌，各个城市的住房销售量下降，这些现象都表明中国住房市场的周期性调整已经开始了。而且这种调整已经成了一种趋势，如果没有重大的政策冲击，想阻碍这种调整已经是不可能的了。
其实，中国房地产市场泡沫已经持续多年了。北京市二环内的住房价格在十几年时间里由3000元/平方米上涨到60000元/平方米以上，上涨幅度达到20倍不止。这在世界房地产市场发展史上，都是绝无仅有的事情。
中国的房地产泡沫不仅规模大，而且持续时间特别长，十多年的时间里房价可谓飚升，这个巨大的房地产泡沫现在是不可持续了。
法治周末：有专家认为，城镇化会是房价长期上涨的推手，且目前中国的城镇化还在发展当中，这就决定了我国城市中心区域房价的长期性上涨趋势。您怎么看待这个观点？
易宪容：无论是从国内不少城市出现的一个又一个“死城”“睡城”，以及国内居民持有太多住房的情况来看，还是从中国经济的“房地产化”来看，当前中国房地产市场的发展完全是不可持续了。
近十多年来，尽管一些机构和房地产开发商制造了许多混淆是非的概念，比如什么住房“刚性需求”“改善性住房”，他们把住房打扮为一个完全与国计民生有关的消费产品，以便能够让政府出台更多鼓励民众进入住房市场的优惠政策。
但从本质上来看，这十多年来中国住房市场是一个投资、投机的炒作市场，比如说，当前中国住房市场流行观念是做多、做空、看涨、看跌等，这就是一个以投资为主导的市场表现。
现在，国内不少城市的住房销售量急剧下降但价格下跌很小，这就意味着这些城市的人对市场的预期发生了根本性逆转，即投资者不敢或不愿意再进入住房市场，住房投资需求正在全面萎缩。而国内住房市场预期的逆转也意味着国内房地产市场周期性调整已经开始。
法治周末：所以您认为，中国楼市的泡沫即将破灭？
易宪容：我们都不需要用通行的房价收入比、房价租金比、实际房价上涨水平来衡量，只要看看当前一线城市的土地总值就会知道当前国内住房市场泡沫有多大。
比如1990年，东京的土地总值相当于美国GDP的63.3%；1997年，香港的土地总值相当于美国GDP的66.3%。当前北京的土地总值相当于美国GDP的61.6%。这也意味着，既然当年日本及香港的房地产泡沫在这样的情况下破灭，那么当前北京的楼市泡沫离破灭也不远了。北京是如此，中国其他城市的情况也是这样。
楼市的未来走势似乎已成为每个中国人关心的话题。面对“后市究竟会如何”这一话题，从专家学者、房企大鳄到平民百姓，纷纷各抒己见，竞相猜测，看空看多的言论针锋相对。
近日，针对这一热点，财政部财政科学研究所所长贾康、中国社科院金融研究所研究员易宪容接受了法治周末记者的专访。
贾康：城镇化将支撑房价上涨
法治周末：今年3月以来，包括北京在内的几个国内主要城市楼市降温，房价遭遇下行压力，有不少人谈到中国楼市的“拐点”将至，房价会“崩盘式”全面回落，您怎样看待这个说法？
贾康：这个说法有些危言耸听，我目前没有看到任何有说服力的论据可以证明这个说法，所以我不承认什么“大跳水”和“崩盘式”拐点之说。不能因为个别城市个别楼盘价格的调整，就得出房价“大跳水”的结论，要具体问题具体分析。
法治周末：您为什么会下这样一个结论呢？
贾康：全国70个城市统计下来，(房价)绝大多数还是走高的。当然，下降的城市从过去的一两个扩大到了五六个、十几个，再往后有降价表现的城市可能会更多。但统计价格是均价，光看均价是不能说明太多问题的。中国的城镇化目前刚完成不到40%，而国际经验表明，城镇化水平起码要到70%左右的高位时，房价才会转入一个低平发展新阶段的状态。
总体而言，中国城镇化正处于方兴未艾的发展过程中，在今后还会有几亿人要进城居住，且我国社会总体上会从“中等收入阶段”向“高收入阶段”演变，这就决定了我国城市中心区域房价的长期性上涨趋势，即城镇建成区的房价在相当长时期内，总体上还会表现为一条上扬曲线。
现在的房价回落是正常的市场价格波动，这是被允许的。我们前些年的商品房市场表现似乎是个“单边市”，很多人都肆无忌惮地在里面炒，现在正是矫正的好时机。
法治周末：但有专家以日本、美国等国家楼市泡沫破灭的例子，推断出中国楼市泡沫破灭也不会太远。您怎样看这个问题？
贾康：日本楼市明显回调是在上世纪90年代，当时它的城镇化水平已经高达70%以上，美国则早就在这个水平以上。
日本是在进入高城镇化率阶段后经历的不动产泡沫破灭，美国则是在金融创新的过程中经历的类似打击，这些都不能简单地拿到中国当下来类比。
对这些经验和教训我们当然要充分吸取，但不能因为中国近来房地产市场刚刚出现分化，就说是美日先例在中国的重演。
法治周末：您之前曾表示说房价“大跳水”对百姓并没有好处，那您觉得楼市一旦崩盘，会给中国经济和百姓生活带来怎样的影响？
贾康：如果房价崩盘，会引发普遍的、严重的经济衰退现象。房地产业和建筑业合起来的不动产业在中国经济的整个产业链中影响是非常大的。
不动产业是国民经济的一个确切无误的支柱产业，这一地位无可置疑。既然如此，我们当然要避免这个产业经受那种大起大落式的冲击。(法.治.周.末..张.舒)
绿地10亿逆势抄底呼和浩特 当地已存在去库存压力
龙头房企逆势拿地 绿地10亿抄底呼和浩特
尽管内蒙古新闻网等媒体报道称，呼和浩特存在去库存压力，但绿地仍然出手在当地以低价拿地。
5月26日，绿地在呼和浩特以底价一举拿下6幅商业和住宅地块，耗资10.67亿元。几个月前，绿地上市路径明朗之际，其董事长张玉良曾抛出2014年销售额2400亿元的惊人目标，大有超越万科之势。此次在三线城市拿地，或是绿地基于对未来几年发展的准备。跑量是绿地当下首要的战略选择。
西北事业部发力
5月26日，绿地在内蒙古省会呼和浩特一次性拿下6幅地块。地块主要位于成吉思汗东街以南和南店街以北的区域内，集中在城东北的新城区；从用地性质看，商业用地4宗，住宅用地2宗，合计占地面积299.48亩。
这6幅地块的成交单价在5000~6000元/平方米，其中最贵的商用2号地块单价为6045元/平方米。绿地是此次拍卖的唯一竞拍方，均以底价拿地。绿地方面向《每日经济新闻》记者表示，这批拿地，是由绿地呼和浩特分公司主持，隶属于绿地西北事业部。
事实上，和全国其他地方一样，呼和浩特也存在着去库存的压力。内蒙古新闻网援引呼和浩特特市住房保障和房屋管理局的数据，截至3月底，呼和浩特市商品房待售面积为252.53万平方米，同比增长68.26%；其中待售一年以上商品房面积225.15万平方米，同比增长了71.27%。而一季度，呼和浩特市商品房成交面积47.11万平方米，同比下降了5.8%。
但上海易居房地产研究院所做的 2014年度35城商品房市场需求研究则指出，35个重点城市中只有厦门和呼和浩特的基本面相对较好，新房市场发展速度则较为落后，未来市场潜力较大。
集中跑量
对于绿地这样剑指国内第一的超大型房企，要实现销售目标，三线城市不容放弃。多年来，绿地中心的模式在各类城市落地，尤以一二线城市、省会城市为重。虽然眼下业内普遍认为三线城市购房需求低于一二线城市，绿地仍然做出在呼和浩特长期投资的姿态。
世邦魏理仕环球研究部董事谢晨告诉记者，以此次在呼和浩特拿地的类型来看，绿地未来很可能在呼和浩特打造一个大型城市综合体项目。这一决策想必是绿地在综合考虑了呼和浩特的收入水平、消费能力以及宏观形势后作出的，其中也包括了绿地对自身资金状况、短期和长期目标的衡量。
在三线城市进一步拓荒的同时，在一二线城市，绿地也加大了销售的力度。刚刚过去的周末，绿地在上海就有4个住宅项目加推，主要针对刚需、刚改，采用了不同程度的促销手段。
绿地方面向记者表示，上述项目采用了以往常见的促销策略，价格上并无太大调整，主要动作是加推了一部分。
对于绿地近期的动作，德佑地产研究总监陆骑麟认为，在2014上半年仅剩1个月的当下，设法增加销售能让上半年的成绩单更为靓丽。
有的开发商比较看重利润率，而绿地这样大规模的企业更倾向于跑量，对销售额较为重视。陆骑麟说。(每日经济新闻卢曦)