“成都今年土地的楼面地价已经疯了!”近日,网友sammi890821在某业主论坛的一句感叹,迅速赢得一众响应。双流县华阳街道清河社区3412.5元/㎡;成华区北湖6000元/㎡;青羊区万家湾村6790/㎡;红牌楼太平村10000元/㎡……这几组数据,并非源自开发商的年中促销,而是7月成都土地市场新鲜出炉的楼面地价!《金融投资报》记者发现,事实上,7月,走过“钱荒”与“金十条”的成都土地市场热度持续攀升,截止23日,已成交的14宗土地中,“地王”“高溢价”频频成为热词,连续的大雨也未能浇灭开发商“抱得爱地归”的决心。而楼面地价的急剧升高,令业内人士惊呼“逆天”的同时,也多了一份对未来房价攀升幅度的担忧。
房企加码拿地“楼面价”记录频刷新
据成都市国土资源局公告,7月共有18宗土地进行出让,总出让面积约1243.23亩,其中成都主城区5宗。而截止23日,除新都区新繁镇高墙村1、3、5组及高墙村地块因故终止,已有14宗土地完成出让,总出让面积达1028.81亩。记者统计发现,其中8块土地出现溢价,最高溢价102%,尽管溢价值比之六月稍有缓和,但土地价格的直线攀升依然令人咂舌。
7月3日,郑州致方以13.4亿的总价打破上半年成都总价地王记录,10日,台湾远雄与中铁建设再次分别刷新了单价地王与总价地王记录,成都再现“万元地”,随后的12日,位于华府板块的双流县华阳街道清河社区2、3、4组地块秉持热势,最终成交楼面地价高达3412.5元/平方米,以倍增的态势,成为该区域的单价“地王”。而即使是热度不高的郊县袖珍土地,如新都区石板滩镇金三角社区一组地块,也在23日拍出了74%的溢价率。
对于成都7月土地市场的“战火弥漫”,四川中原地产市场研究部主任周娟指出,供应地块区位与自身条件优越是主因,如青羊区万家湾地块,属于近两年一直保持较高热度的明星板块外光华板块;土桥村地块邻地铁2号线站点仅200米距离;武侯区红牌楼地块位于红牌楼板块与双楠板块交界处,两板块均发展成熟,此地块“左右逢源”。虽然6月开始宏观经济环境对开发商拿地计划会造成一定影响,但对于优质地块,开发商下手依然较狠。
而事实上,楼面价格的攀涨必然会对房价起到推波助澜的作用。周娟向记者表示,“面粉”价格高势必导致“面包”价格高,高地价确实会对后市房价起到推动作用,长期来看成都房价上涨空间较大。不过从拿地到开盘有一段的筹备周期,加之目前市场仍受政策制约,因此短期内房价涨幅不会太高。
四川朗威投资管理有限责任公司董事长龙伟则坦言,接近1万元的土地楼面价,加上税费、建安成本等,销售价应当会超过1.5万元/㎡。而现在成都三环外房产开盘价格多在8000元左右,开发商疯狂拿地,预示着成都房价会有大涨;如果不涨或涨幅过低,开发商就会亏本,预计这一效应会在明年体现出来。
地房价难成比 “地王”未必博高利
7月的土地市场呈现出另一个显著的特点,就是郑州致方、台湾远雄等外来企业不惜推高房价,甚至创造地王也要“抱得爱地归”,而万元地的创造者,台湾远雄算是成都土地市场的“地王常客”。据悉,此前,远雄曾在2012年4月与11月分别以7080元/㎡与7250元/㎡的楼面地价拿下两个位于高新区的地块,溢价率已经分别高达68.6%与133.87%。其中,高新区肖家河沿街以北、玉林中学以东的地块7080元/㎡的楼面地价,也刷新了当时区域的单价地王纪录。
长江证券(行情,问诊)房地产行业分析师郑闵钢表示,从现实情况来看,大型上市房企拿下“地王”的较少,拿下“地王”的房企更多的是出于自身的战略考虑,比如为了进入一个新市场。周娟对此也表示了赞同,她指出,外来开发商来成都大手笔拿地的主要原因,是对成都房地产市场未来发展空间十分认可,准备大肆拓展和布局成都市场。
不过,据锐理数据品牌营销中心总经理郭洁透露,台湾远雄等台企之所以会重资在成都拿地,部分原因是对利润的计算方式与本土开发商不同,其赚取的主要是汇率差,而非产品部分,因而“万元地”并非主要市场趋势。
事实上,尽管过热的土地市场能在一定程度上起到提升区域价值的作用,同时对商品房价格上涨也有助推效应,但“地王”其实未必能够博得高利。周娟告诉记者,“地王”项目相对于一般项目而言开发成本更高,利润空间进一步收窄,后期售价势必高于竞争对手,在价格上不具备竞争优势,因此对于项目产品、营销等各方面要求更高。综合来看,地王项目要比一般项目风险系数高很多。
周娟同时也对成都下半年之后的土地市场做出了预测,她指出,截止到目前,成都住宅单价地王11000元/平米的记录并未被打破,根据今年供地计划来看,下半年会有较多位于主城区的优质地块入市,由于配套完善且日渐稀缺,这些优质地块出现高溢价可能性较大。但高投入伴随高风险,上万的楼面地价已经高于目前成都主城区商品房均价,多数房企在拿地时还是趋于谨慎,采取保守战略,因此刷新“地王”记录的可能性较小。