每经实习记者 顾晟昱 发自上海
昨日(6月5日),泰禾集团股份有限公司 (以下简称泰禾集团;000732,SZ)的全资子公司福州泰禾房地产开发有限公司 (以下简称福州泰禾)以6.48亿元拿下上海闸北区103街坊27丘商办地块,出让总面积为5230.2平方米,容积率为4,初始出让价为3.14亿元,溢价率高达106.49%。
值得关注的是,昨日晚间,泰禾集团公告称,为其北京通州区台湖总部基地项目发行信托,融资20亿元,并为该信托担保25亿元。另外,泰禾集团还为福州泰禾新世纪项目追加36亿元的担保。
据了解,这是泰禾集团首次在上海地区拿地。截至6月5日,泰禾集团今年已花费约79亿元拿下7宗地块,而其今年的拿地目标为110亿元。
如此疯狂地拿地背后,该公司的净资产仅为24亿元,负债率约82.64%。泰禾集团披露的公告显示,公司已为旗下数个项目做了担保,担保总金额为133.2亿元。
业内人士对《每日经济新闻(微博)》记者表示,泰禾集团在“低资产、高负债”的情况下拿地,极具财务风险和经营风险。资金链环环相扣,一旦哪部分出点问题,就会发生连锁反应。
意图进军上海房地产
21世纪不动产上海区域市场研究部统计显示,2011年至今,闸北区不夜城板块合计仅出让2幅经营性用地,均属商业用地。两幅地块的成交楼板价分别为1.2万元/平方米和1.1万元/平方米。前5个月,闸北不夜城板块合计成交新建商办房源约3万平方米,整体成交均价约为3.5万元/平方米,少部分优质项目售价超5万元/平方米。
上海易居研究院研究员严跃进认为,泰禾集团以高溢价拿地,表明公司管理层对获取该地块的渴求更为迫切。此种方式容易打败竞争者,却要面对后续经营的诸多困难。
21世纪不动产上海区域分析师黄河滔对 《每日经济新闻》记者表示,闸北不夜城整体的商办价值在市场上并不突出。不过,未来受闸北苏河湾建筑规划的直接辐射作用,整体商业配套的价值有望较大提升,届时其周边环境等短板因素有望得到弥补。
该地块为泰禾集团在上海地区摘得的首幅地块,不过其进军上海的意图早已显现。据媒体报道,5月21日,在没有任何项目的情况下,其位于尚嘉大厦的泰禾上海招商中心便启动。记者也在其官网的房地产页面中发现,区域查询中已经有了上海一栏,但点击进去并未出现任何项目。
高溢价拿地暗藏风险
据公开报道,1月12日,泰禾集团以18.5亿元,配建2000平方米公租房的代价摘得朝阳区孙河乡一地块,溢价率为49.79%,其楼板价相比去年9月龙湖在同地区拿地时的楼板价上涨逾8400元/平方米。4月11日,泰禾集团又以19.3亿元,溢价率112%将台湖镇六幅地块收入其下。5月20日,泰禾以11.25亿元竞得北京市通州区台湖镇B-03地块,配建公租房73000平方米,溢价率48%,成交楼面价达1.9万元/平方米,夺得北京通州新地王桂冠。
除了在一线城市高价拿地,泰禾集团在大本营福建也在大量拿地。记者查阅泰禾此前发布的公告发现,去年6月7日至今,共摘得14幅地块,除了北京、上海之外,仅有一副地块位于江阴,其余全部在福建。在一年之内,其拿地总额高达115亿元。其中今年花费约79亿元,摘得7幅地块。
泰禾集团今年第一季度财报显示,泰禾集团的净资产为24.4亿元,负债率为82.64%;总负债高达122亿元,是净资产的5倍,而现金仅为14.8亿元;另外,其2012年报显示,预付土地款项为16亿元,但事实上去年共花费了约35亿元用于拿地。记者试图向泰禾集团证券部询问土地款项支付进度,不过其并未予以回应。
严跃进认为,泰禾集团在“低资产、高负债”的情况下拿地,极具财务风险和经营风险。拿地后的资金链如何保持完整,是极大的挑战。资金链环环相扣,一旦哪部分出点问题,就会发生连锁反应了。宋延庆指出,泰禾集团未来如何经营这些地块及相应项目,存在很大变数。