北京的房租在每年毕业季都会趁机大涨一次，因为市场涌入显而易见的新需求。但近年房租已经与房价一样，过快过高的上涨让很多人连房子都租不起，成为越来越严重的社会问题。今年5月1日生效的德国新租房法，规定三年内租金涨幅不超过15%。而北京一年可能就会超过这个涨幅。

　　北京的房租在每年大学生毕业季都会趁机大涨一次，因为市场涌入显而易见的新需求。但近年北京的房租已经与房价一样，过快过高的上涨让很多人连房子都租不起，成为越来越严重的社会问题。

　　如果按照官方统计，今年一季度北京单套房平均租金价格已经攀升至3660元，较2008年大涨82%。举个例子，在四环与五环之间，2011年还只要3500元房租的两居房，现在已经涨到7000元。但北京市民的收入增速远远低于这些涨幅，甚至大学生的起薪还一直在下降。根据统计，2012年北京人均可支配收入36469元，同比增长10.8%，这意味着如果一个两口之家单独租房，至少要用去一个人的收入。

　　调查显示，一线城市的房租收入比已高达40%，在北京估计要到50%，如果再算上衣、食、行等民生需求，一个人的月收入基本所剩无几，这对消费产生明显的挤出效应，也构成了巨大的生存压力。过高的房租迫使更多的人去交通便利的郊区租房，不过，正是因为城区房租驱赶的人太多，郊区租赁需求增多促使租金上扬，其涨幅远远高于市区。随着基数的不断抬高，北京房租价格进入一个敏感的平台，如果继续高速上涨，那么，会有大批人无法承受。

　　中国住房领域在高速发展中被扭曲了，房子首先且最重要的功能是居住，居住也是有关民生的生活必需品。但中国城市化的快速发展中，住房被需求带动价格正常上涨的同时，在供给方，因为土地供应量被政府控制，而政府的土地财政依赖又激励他们以更高的价格出售土地，因此，政府控制土地供应的行为助推了房价上涨。

　　更重要的因素是，中国长期存在通胀以及通胀预期，住房成为保值增值的主要投资手段，刺激很多有钱人可以买走很多套，投资需求持续推高房价，又吸引了职业炒客。最终普通人的收入追不上房价上涨的幅度，买不起住房，越来越多的人租房居住。但很多投资人并不会将空置房拿出来出租，这形成了新的供求紧张。

　　如果按租售比算，中国房租是偏低的，但按照房租收入比看，则是偏高的，因此，主要问题出在房价过高。依照目前北京房价大幅上涨的趋势，如果单纯的以行政手段调控房租，显然是无法完成的任务。政府应该设法将空置住房推向市场，并增加新房的供给，但政府无动于衷。

　　大多数发达国家早已经历城市化浪潮，在楼价稳定的同时，政府对房租市场也进行严格的管制，因为住房不应是投资品。如果房价过高可以租赁，但租赁价格过高人们就无法生活，只能流落街头，这将影响社会稳定。今年5月1日生效的德国新租房法，规定三年内租金涨幅不超过15%。而北京一年可能就会超过这个涨幅。

　　房屋租赁和二手房交易领域又缺乏监管，让整个行业呈现狂乱。比如同一间房屋可能随着政府调控政策或市场传闻制造的预期售价随时变化，今天300万元，隔天可能涨到360万元，至于为何多出60万元，是不需要理由的。而在租赁市场同样如此，合同到期房东可以要求30%涨幅，不接受就走人。

　　如果说，过去相比不算太高的租赁价格还能提供居所并缓冲人们的不满的话，如今租价过高以至于快让人无法承受，让人没有退路将会是社会的一个不稳定因素。