每日经济新闻记者 王杰 发自北京

　　近日，国家统计局发布4月份70个大中城市房价情况。数据显示，一线城市涨幅尤其明显，北京新房房价连涨11个月。中高端公寓住宅市场异军突起，不仅成交局面优于大势，价格更是坚挺。但《每日经济新闻》记者调查发现，在这样的背景下，高端楼盘依然有滞销的个案，位于北京市昌平区的金科王府项目就是一例，目前仍然只卖出了获得预售许可证房源的四分之一。

　　售价较此前低1万元

　　金科王府项目，曾被金科地产集团股份有限公司 （以下简称金科集团）寄予厚望。

　　2010年3月15日，金科集团旗下北京金科兴源置业有限公司联合北京纳帕投资有限公司，经过18轮竞价拿下“北京市昌平区常兴庄组团北部地区B地块居住项目用地”，也即如今开发的金科王府所在地，成交价格高达23亿元，高出起始价2倍之多。资料显示，该地块总占地207906平方米，总规划建筑面积为152307平方米，楼面价超过15000元/平方米。

　　北京市住建委网站显示，金科王府自2010年12月15日至今，共取得6个预售证，批准销售套数为91套。值得注意的是，目前已签约仅23套。6个预售证中，住宅拟售价格最高达每平方米82058元，最高成交均价仅为每平方米52220元，约为最高拟售价六成。

　　在与该项目售楼处销售人员沟通中，《每日经济新闻》记者了解到，该项目别墅楼盘面积大约在550平方米，售价为每套1300万元起。按照销售人员给出的价格，别墅的销售均价仅约为每平方米2.4万元起。而根据北京市住建委网站登记的资料，整个项目此前最低的销售均价已经超过34000元/平方米。

　　该销售人员表示，“目前已是优惠价格。”至于优惠的幅度，这位销售人员表示不方便透露。

　　即使销售不给力，金科王府的营销力度仍比较大。克而瑞数据库的相关数据显示，金科王府项目在北京8家平面媒体上进行了各种广告信息刊登。统计下来，自2010年11月份以来，该项目共刊登了63次广告信息，相应费用共计1792万元。同时，其在2013年3月及4月的营销力度也很大，甚至以整版的规格来为该楼盘打造声势，但销售情况仍然不振。

　　购房者意愿下滑

　　表面上看，金科王府的滞销与产品的软肋有关。上海易居研究院研究员严跃进指出，尽管金科王府的营销力度较大，但相比销售业绩而言，其营销效果表明，借用平面媒体广告的做法似乎并没有得到购房者买账。对于楼盘滞销，他认为，有三点是该楼盘销售的软肋：售价竞争性弱、地段较偏及地铁效应无法体现。

　　从售价来看，该项目拿地时期的土地成本较高，相应的楼板价为15101元/平方米。土地价格居高不下，便会促使其未来定价过高。克而瑞数据库显示，其住宅报价为20000元/平方米，别墅报价为45000元~60000元/平方米。暂不论这一价格是否触及限价令，单从附近相应的竞争性楼盘就能看出，这一价格明显缺少竞争力。

　　从地段来看，该楼盘位置较偏，部分购买者也会对此价位产生心理上的抵触。普通住宅购买者无法承受安家后带来的各种诸多不便，而高端盘需求者可能也会选择距离市中心更近的地段购买。

　　产品的软肋，固然是造成滞销的原因之一，而加强促销仍然销售不佳的原因，是大的政策环境改变。

　　世联地产的统计数据显示，2013年1季度北京购房者信心指数为47.2，较上季度大幅下跌3.5，是一线城市中信心指数最低的城市，也是降幅最大的城市。从分类指数来看，居住环境满意指数、当前房价满意指数和购房时机预期指数，分别较上个季度下降6.0、1.8和8.0，而未来房价预期指数较上个季度提升3.4。可以看到，北京购房者认为未来适合购房的比例明显下降（较上个季度下降8.3个百分点），认为未来不适合购房的比例较上个季度大幅增加14.4个百分点。

　　中原地产研究部总监张大伟分析认为，国五条政策效果逐渐显现，4~5月份楼市除了不受政策影响的刚需项目依然火热外，其他的改善型需求都受到不同程度的影响。

　　作者：王杰