美特斯邦威的地产逻辑

■本报记者 邱桂奇 上海报道

“我们始终如一地坚持自己的主业。”当被问及是否会将实业资本转向房地产等领域进行投资时，美邦服饰董事长周成建曾对媒体如此表示。

但这一信誓旦旦的说辞却无法掩盖其涉足房地产的事实。

5月3日，中华企业股份有限公司（中华企业，600675.SH）发布公告称，公司及控股子公司将华营置业100%股权以及1.6亿元债权转让给了上海华服投资有限公司（下称“上海华服”），转让价格为8.17亿元。

上海华服的实际控制人为周成建，其拥有上海美特斯邦威服饰股份有限公司（美邦服饰，002269.SZ）80.6%的股权。

周成建涉足房地产的逻辑在于，不断上涨的租金正吞噬着这家休闲服饰企业的有限利润，其正希望走一条“实业+投资”的道路，来打通上下游产业链。

地产之路

今年3月，中华企业及其控股子公司上海房地产经营(集团)有限公司将华营置业100%股权及1.6亿元债权，在上海联合产权交易所挂牌征集受让意向人予以转让，挂牌价格为8.17亿元。华营置业旗下资产为上海港国际客运中心2号楼。

4月23日，上海华服成为唯一摘牌人，并以挂牌价格买下该资产。

表面上看，按照8.17亿元的成交价和1.65万平方米的建筑面积粗略估算，上海港国际客运中心2号楼的成交均价为4.95万元/平方米。但实际上，上海华服的收购成本并不止此。

今年2月29日，华营置业以上海国际客运中心2号楼作为抵押物，向交通银行上海市分行借款2.59亿元，该借款到期日为2018年9月15日。上海华服虽然以8.17亿元受让了华营置业100%股权，但加上这笔借款，则上海华服为整个交易付出的实际代价将由8.17亿元增加至10.76亿元。

按照10.76亿元的代价计算，上海华服此番收购的实际均价将达到6.52万元/平方米。

一直以来，周成建控制的上海华服和美邦服饰对地产投资态度暧昧。“美特斯邦威只对服饰产业感兴趣，对别的领域不知道，不了解，所以不会考虑进行跨行业投资。”周成建曾如此表示。但实际上，上海华服和美邦服饰近几年却在地产投资方面跃跃欲试。

早在2009年，美邦服饰就花重金投资在全国的商铺扩张上。

2009年12月，美邦服饰公告称，原美特斯邦威副总裁李金代因涉嫌受贿罪被浦东公安机关批捕，其涉案缘由是因在公司店面开拓中收受贿赂。业内分析人士表示，李金代被捕事件从另一角度反映出了美特斯邦威在2009年着重所做的一件事情，就是在全国各地跑马圈地，买下商铺或租赁店面。

美邦服饰报表显示，在其2009年规划中，全力开拓新店面是其非常重要的工作，也是2009年其投入最大的一块。美邦服饰2009年第三季度的财报披露，其净利润下降了14%，最重要的原因在于对店铺的投入。2009年前8个月，美邦服饰就已将39处商业地产收入囊中，总投资金额超过10亿元。

与此同时，美邦服饰全资子公司上海米安斯迪信息科技有限公司还曾于2009年9月参加上海虹桥临空经济园区10-3号和11-3号地块的竞拍，后因种种原因放弃，但其表示拟在未来12个月内继续寻找合适地块。

此外，美邦服饰上市以来，其控股股东上海华服将所持股票多次抵押给信托公司。一位接近上海华服的人士表示，向信托公司融来的资金大部分用在了与地产相关的投资以及部分进行风险投资上。

“该公司在其注册地浦东康桥区域拥有大量土地储备，但由于宏观形势和房地产政策的影响，其地产业务进展缓慢。”该人士透露。

租金重压

今年4月，美邦服饰关闭了位于上海淮海路的Me&City主力店，业内称这是因为其资金紧张而致。

美邦服饰2012年一季报显示，其库存量为23亿元，营业收入为26亿元，库存量占营业收入的88%。不仅如此，其过季衣服库存量超过13亿元。业内人士认为，如此高的库存对美邦服饰来说“很危险”，未来两个季度的业绩会“更难看”。

另外，店铺租金的高涨，也是美邦服饰不可承受之重。美邦服饰曾做过一个测算：在国内休闲服市场膨胀式发展的同时，国内经济持续上涨，以及地产价格持续上升，会使得国内优质商铺的租金持续增长，一些城市尤其是一线城市的租金年增长率高达30%以上，这将严重影响休闲服企业的盈利状况。

“通过采取长期租赁或者购买的方式，获得稳定的店铺资源能够减少租金快速上升带来的成本压力，确保持续的盈利能力。”美邦服饰表示。

但在2009年商铺价格高昂之时大肆囤积商业地产，并不是明智之举。

中投顾问房地产行业研究员殷旭飞指出，对于零售企业而言，租赁费用一般占到成本的17%左右，但近3年租赁成本上涨速度较快，因而其运营成本也在增加。根据第一太平戴维斯的统计，近年优质零售物业租赁费每年上升幅度在8%~10%之间。

据了解，美邦服饰这两年正处于早期租赁店面到期的阶段，续租租金会有较大幅度提升，其甚至面临无法续租的处境。

“周成建之所以走上了持有型物业的道路，主要原因在于，本不丰厚的利润被不断上涨的租金所吞噬，由此触发了其打通上下游的想法。”中房信分析师薛建雄说。

“由休闲服饰的实业慢慢转向投资和运营的复合经营模式，由轻资产慢慢进行重型化，如同其前辈雅戈尔、杉杉所做的一样，周成建也开始走一条‘实业+投资’的道路。”上述接近上海华服的人士表示。