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九州通1.4亿贱卖6亿房产 湖北首富掏空公司

加入日期:2012-12-3 18:14:41

  21世纪网独家报道

  “窃钩者诛,窃国者侯”。

  这一历史名言,如今却在资本市场演绎的淋漓尽致。

  紧邻武汉市王家湾核心商圈,一幢建筑面积达73429.83平方米的商住楼,和一幢相邻的建筑面积为9616.93平方米的办公楼,按照周边平均房价计算,其市价至少在6. 06亿元以上。

  然而包含上述资产的公司,最终却仅以1.40亿元的价格被“贱卖”。

  这一幕离奇交易刚刚在(600998.SH)身上发生,而上述资产的收购方正是九州通的大股东及实际控制人刘宝林。

  “这种交易无异于公然盗窃。”上海某知名会计师事务所的一位合伙人对此直言不讳,让其遗憾的是,这一幕发生已逾半年,但从监管层到投资者,至今还被蒙在鼓里。

资料图。

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  神秘的麦迪森广场

  2012年6月16日,武汉汉阳区,一个名为麦迪森广场(MEDICINE SQUARE)的新楼盘正式露面,4个月后的10月20日,该楼盘正式开盘。

  相关营销广告显示,麦迪森广场主要建筑包括1栋30层塔楼、1栋31层塔楼以及5层裙楼组成,占地面积8600平方米,建筑面积为73429平方米。

  按照搜房网给出的每平米7300元至7600元的均价,上述楼盘的市场总价至少在5.36亿元以上。

  不为人知的是,就在短短的两个月前,麦迪森广场还叫九州通大厦。

  “大概是因为营销代理公司出于市场营销目的,就把九州通大厦改名为麦迪森广场。”武汉当地一位地产界人士这样猜测。这名地产界人士并不了解的是,九州通大厦的更名其实另有隐情。

  原名为九州通大厦的麦迪森广场项目,早在今年9月20日之前,还一直是九州通旗下全资子公司九州通置业发展有限公司(下称九州通置业)的核心资产。

  然而,一场蹊跷的交易,让即将开盘销售的九州通广场被低价易手他人,同时被转让的还有一幢建筑面积为9616.93平方米的办公大楼。

  2012年9月20日,九州通发布一则公告称,拟转让全资子公司九州通置业100%股权,根据资产评估报告显示,九州通的净资产为1.40亿元。其中资产总计3.0亿元,负债合计为1.60亿元。因此,其交易价格为1.40亿元。

  由众联资产评估有限公司(下称中联评估)出具的评估报告显示,九州通置业的主要资产是其在建项目“九州通大厦”,用地面积为8349.04平方米,分两期建设。

  其 中,于评估基准日(2012年8月31日)正处于建设阶段的为一期工程,总建筑面积为73429.83平方米,由裙楼塔楼构成,其中裙楼1-5层建筑面积 为11939.09平方米,塔楼中写字楼部分建筑面积为25188.63平方米,公寓楼建筑面积为27354.55平方米,地下车库建筑面积 8947.56平方米。

  二期工程为利用公司现有的1号办公楼进行改造,与一期裙楼相连,作为整栋广场的配套工程。

  评估报告显示,与九州通大厦毗邻的“1号办公楼”,同样属于九州通置业旗下资产,该办公楼建筑面积为9616.93平方米。同样对应7300元以上的均价,该建筑物的市价也在7000万元以上。

  这意味着,同时拥有九州通大厦(现名麦迪森广场)和1号办公楼的九州通置业,仅建筑物资产即高达6.06亿元以上。

  然而,九州通置业最终的出售价为何仅为1.40亿元?

  九州通的大股东及实际控制人刘宝林

  九州通贱卖资产

  秘密就藏在看似公允的评估报告里。

  “本次采用资产基础法对评估对象进行评估”,众联评估在其出具的评估结论中表示,经过资产基础法评估之后,九州通大厦项目仅被作为流动资产而获得1.87亿元的评估值。而包含了1号办公楼的固定资产,评估值亦仅为946.62万元。

资料图。

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  “这里的资产基础法应该是相当于成本法,所以才和根据市价计算出来的产生那么大的差距。”前述资深会计人士分析认为。

  同样是来自上述评估报告的数据显示,九州通大厦的项目总投资正是1.8亿元。

  事实上,位于武汉市汉阳区龙阳大道特8号的九州通大厦,距离武汉市汉阳区政府咫尺之遥,直线距离仅1.1公里。

  值得注意的是,早在8月31日评估基准日之前,九州通大厦就已化名为麦迪森广场,正式开放接待中心,开始了楼盘销售工作。

  中联评估对此也是心知肚明,其在评估报告中称“一期建设项目已完成主体结构封顶,拟向有关管理部门申请办理预售许可证。”

  “明知道这栋楼要公开销售,为什么不采用市场法评估呢?”前述资深会计师对此也颇为不解。

  “麦迪森广场的位置非常好,旁边就是摩尔城,而且还有两条地铁线,卖七千多已经是很便宜的价格了,所以根本不愁卖不掉。”前述武汉当地地产界人士坦言。

  事实也的确如此,据其了解,仅在麦迪森广场开盘当日,所推出的A座400余套写字楼销售率就高达90%以上。而此时距离上市公司出售九州通置业仅一个月时间。

  在已经完成前期建设投资,即将收回本金并并取得投资收益的时候,上市公司为何突然选择低价退出,又是谁在坐收渔翁之利?

资料图。

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  刘宝林三兄弟获利

  家贼难防。

  相关交易资料显示,九州通置业100%股权的受让方为武汉楚昌投资有限公司(下称武汉楚昌)。武汉楚昌持有九州通11.59%的股权,为九州通第三大股东。

  值得注意的是,武汉楚昌的法人代表正是担任上市公司副董事长的刘树林,此人还是九州通实际控制人刘宝林的亲兄弟。

  上市公司副董事长受让子公司股权转让,让人很容易联想到九州通的实际控制人是否也牵涉其中。

  事实果然如此。

  成立于2003年8月的武汉楚昌,主营业务为对房地产投资以及商业投资。虽然其法人代表为刘树林,但实际上有着“湖北首富”之称的刘宝林,才是背后真正的实际控制人。

  工商资料显示,刘宝林持有武汉楚昌股权的比例为51.34%;刘树林持股比例为25.85%;刘兆年持有另外的22.81%股权。

  这意味着,九州通将包含了麦迪森广场和“1号办公楼”在内的83046.76平方米物业,仅以1.40亿元的价格出售给了公司大股东刘宝林等三兄弟。

  上述交易最终因符合董事会权限,而无需提交股东大会审议。但一个显著的事实是,尽管刘宝林、刘树林和刘兆年三兄弟因为关联关系而回避了董事会表决,但九州通7名执行董事中的另外4人,除王琦以外几乎全是九州通内部人士。

  “上市公司的资产被低价贱卖给了自己人,实际上就是掏空上市公司,把利益输送给了大股东,损害的则是全体公众股东的利益。”一位不愿具名的上市公司人士对此表示。

  九州通在低价贱卖资产的同时,却是自身资金链的不断趋紧,并在两年之间先后三次发行短期融资券以及公司债进行融资。

  两年三次再融资

  贱卖子公司资产的九州通,其自身状况同样不容乐观。

  据iFinD数据显示,九州通2009至2011年间,三年的营业收入分别为189.58亿元、212.52亿元以及248.39亿元,每年的营业收入相较于上年的增速分别为:12.10%、16.88%。

  然而,同时期九州通存货的同比增长幅度,却高于其营业收入的增长幅度。

  九州通2009年的存货为26.31亿元,2010年这一数据为31.20亿元,比上年同期增长18.57%。到了2011年,九州通的存货再次增加,达到38.17亿元,比2010年的31.20亿元增幅达22.34%。

  虽然,九州通存货的增长幅度比营业收入略高,但更加触目惊心的是,同时期九州通的应收账款和营收票据的增长幅度。

  公开资料显示,九州通2009年至2011年,1年以内的应收账款分别为:3.58亿元、5.42亿元、9.24亿元。2010年比09年增长51.30%;2011年的比2010年的增长幅度则高达70.67%。

  与应收账款的增长幅度相类似的,还有同时期九州通的应收票据。

  2009年末,九州通的应收票据只有1.48亿元。到了2010年末,应收票据已经上升至3.99亿元,比上年同期涨幅高达170.05%。而2011年底,九州通的应收票据则为8.26亿元,同比增长107.23%。

  此外,九州通的应收票据在2012年或将再次剧增,仅截至第三季度,其应收票据已经高达13.19亿元。

  “这说明企业的盈利都是纸上财富,许多都是应收账款和应收票据,并没有收到真金白银,(营业收入)有收不回来的可能。”前述会计师告诉21世纪网。

  为 了改善融资机构,补充流动资金以及偿还公司债务。九州通早在2011年11月,就发行了2011年度第一期短期融资券,发行总额为8亿元,期限为366 天,票面利率为7.30%,计息方式为到期一次还本付息。该短期融资券的起息日为2011年11月4日,到期日为2012年11月4日。

  随后,九州通进行第二次发行短期融资债:2012年度第一期短期融资券。该次短期融资券的发行总额为7亿元,期限为365天(起息日为2012年7月20日,到期日为2013年7月20日),票面利率为4.23%,同样是到期一次还本付息。

  然而,连续两次短期融资债,并没有解决九州通的资金需求。于是九州通便再次出手,发行公司债券。发行规模为16亿元,期限为5年(第3年末发行人上调票面利率选择权和投资者回售选择权),票面利率为5.70%。

  “上市公司自身资金链趋紧多次再融资的同时,却将明明可以高价出售的子公司低价卖出,而接盘方正是公司实际控制人,最终肥了大股东却瘦了公司,难以想象一家刚刚上市的公司就出现这么赤裸裸的掏空行为。”上海一家券商的投行部人士对此表示。

  (21世纪网:饶玉哲)


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