文/北京进深 徐迪

拿地仅仅3天，北京城建石景山黄庄村地块的总平图就公示了。

该地块成交于5月28日，由城建发展（600266.SH）旗下北京城建兴通置业有限公司以底价22亿元摘得。

包含2幅子地块，其中1622-002地块为居住用地，占地3.15公顷，总建面10.5万㎡，地上建面约6.77万㎡，容积率2.15。

拿地当天，项目案名就已亮相：龙樾璟序。

与昌平东小口正在热销的龙樾海序算是同期入市的兄弟盘。

项目开发主体北京城建璟樾置业有限公司成立于5月18日，注册资本5000万元。

城建发展副总经理杨振鹏任项目公司法人和董事，宋本有担任项目总经理。

  楼栋排布

龍樾璟序规划17栋住宅楼，总计约630户房源，建面合计6.59万㎡，户均105㎡。

楼栋排布北高南低，在行列基础上，边角位点状设置，最大可能利用每一寸计容面积。

5栋18F小高层，其余位于北排1-3#，中间11#和12#。

另外12栋均为8-11F洋房。

地块北侧为京九铁路线，铁路边界线距离小区北排房源大约65米。

这个距离，尽管设置了大面积绿地作为缓冲，但仍然会面临一定的噪音影响。

整体来看布局还是挺聪明的。

北排这3栋小高层，属于典型的声屏障，楼栋东西间距6.2米-6.7米，相当于做了一道隔音墙。既消化了不利因素，又保护了主力房源。

不过声音是有绕射能力的，北排楼高不到55米，与南排的楼间距在65米以上，能否真正庇护到小区内部的房源还不好说。

后期产品的抗噪处理非常重要，毕竟小区北边除了铁路，还有一条莲石路，作为北京西部的交通大动脉，车流量极大且重型货车较多。

  社区动线

两处人行出口都位于小区东侧。

其中2#大门是主要展示口，向内连接配套楼（9#）和一处规模不大的下沉庭院。

1#大门除人行以外，还是车库、消防车以及地面车行出入口。

小区北侧在防护绿地外，还分别设有一处车库出入口和消防出入口。

  公共配套

6栋楼首层设置有架空层，分别是：

北排3栋，首层两侧局部架空+局部配套；

大门口的8#楼首层全部架空；

下沉庭院正对着的10#楼首层东侧架空；

西南角19#楼首层东侧架空。

东南角的17#楼为配套养老设施，做了阶梯状的建筑造型，中间围合处为露天的内置庭院。

按照规划，该项目地上需配建1000㎡社区养老服务驿站和300㎡温馨家园各一处。

向北隔着莲石东路，是2501-002地块，规划为一所12班幼儿园。

  地面车位

两排小高层之间宽阔的绿地上，设置有两排地面停车位。

大约74辆，可经由东侧2号门出入小区。

  户型预测

预计面积段78/95/108/122㎡，其中95㎡能做到南向三面宽。

从案名到产品，和龙樾海序都大差不差。

赠送也是比较豪华的：

1、南向通面宽开敞阳台，进深1.8米；

2、北向可以叫设备平台，但是进深也达到了1.8米；

3、部分端户有侧边飘窗，尺度很大，基本上跟房间进深差不多了。

上面这三部分全是封到室内的。

4、花池：北排3栋小高层，南阳台外边，还有一段凸起的弧形台面，建筑外结构，看样式是景观花池。

这么一通送下来，实际得房率不会低于95%。

  价格刺客

黄庄村这宗地早在2024年就进到供地清单上了。

当时预申请的起始交易价是42.43亿元，折合楼面价5万元/㎡左右，销售指导价高达8.2万元/㎡。

今年返场上架，价格几近腰斩，并且也取消了指导价的规定。

最终的成交楼面价约3.3万元/㎡（住宅部分），预计未来售价不会超过6万。

这里也可以参考下龙樾海序，拿地价3.2万/㎡，当前的成交均价不到5.5万/㎡。

龙樾璟序可能要略高一点，大概在5.5万-5.8万区间，总价430万起步。

这个价格在板块内是什么水平？

因为没有新房对比，主要是北边一街之隔的远洋山水，二手房挂牌价是5.5万+，实际成交价5.2万-5.3万左右。

目前整个石景山的在售新盘成交均价都在6万+，北面5公里开外的中海瑞文里，均价6.2万/㎡；

西边首钢园里的一系列新盘，包括最新的璟瑞长安，也在6.1万以上。

还有一点，从黄庄村地块的项目进度来看，北京城建应该是要把它做成一个快销盘，那么开盘价也不会太高。

早在今年4月底，黄庄地块刚一挂牌，北京城建就陆续发布了一系列招标公告。

并且在5月8日，注意，这个时间是在地块成交之前，就对该项目的方案和施工图等设计工作，发出了正式的招标公告。

这种拿地前就提前锁定设计团队、拿地后秒出总图的丝滑操作，大幅缩短了开发周期，前期节省下来的时间成本也能够转化为价格优势。北京城建显然是想利用这些优势，在西四环沿线打造出一个流量红盘。

  三区交汇

项目位于石景山区八宝山街道，四环至五环之间。

邻近地铁1号线八宝山站、玉泉路站，但是距离这两个地铁站都在1.5公里以上，不算临铁盘。

玉泉路是比较特殊的一座地铁站，跨海淀与石景山两区?，A、B出入口在海淀区永定路街道?，而西侧的D口则位于?石景山区八宝山街道??。

这也意味着，黄庄村地块的物理位置，距离海淀非常近，不到2公里。

另外在总图上也能看到，地块南侧卡着用地红线有一条黄色标识线，是石景山区与丰台区区界。

小区东南角那处养老院，与丰台民族养老院，隔街相对。

所以这个项目是三区交汇处。

虽然行政区域上划到了石景山，但是主要客群大部分是东边的海淀和南边的丰台外溢。

对于在海淀，尤其是五棵松、万寿路、金融街工作的客群来说，这里是一个极具性价比的“上车点”。虽然地铁站需要骑行或公交接驳，但相比海淀区内的高房价，这个“最后一公里”的妥协是完全值得的。

步行范围内，有永辉广场、万达广场、清华大学玉泉医院、调色板公园、旺景公园、北京国际雕塑公园等生活配套，到五棵松商圈也就两三公里。

这块地周边附近小区众多，包括远洋山水、国风长安等，属于高度成熟的居住板块。

未来这个项目的卖点非常清晰：石景山的价格，海淀的配套，能有效对冲“非临铁”的短板。

  后有追兵

黄庄村这个项目进度飞速，可能也与后续紧凑的供地节奏有关。

4月23日，黄庄村地块正式挂牌的前一天，石景山还公示了一批地块的规划综合实施方案。

分别是石景山区巴威-北锅SS00-1617-0004等地块、北重西厂SS00-1621-0001等地块。

位于八角街道及鲁谷街道，其中北重西厂1621-0002居住用地，就在黄庄地块往西2公里左右。

占地2.32公顷，建面5.99万平方米，容积率2.58，建高60米。

巴威-北锅地块以研发设计用地和多功能用地为主，离住宅地块比较远，靠近古城地铁站，南边就是首钢璟悦长安。