82轮竞价、溢价25% 但长桥火了≠市场热了

时隔大半年，上海土拍再现25%溢价率，创下半年来的新高。本批次总成交额72.0855亿，今年土拍累计成交额攀升至197.7亿。25%徐汇长桥高溢价土拍，能否带热上海楼市？行业相关人士表示，这场高溢价更像一次精准的「价值狙击」，而非市场整体转向的信号。

一、9家围猎≠全城疯抢，徐汇长桥的热，藏着太多特殊性

本轮土拍中，徐汇长桥地块吸引9家房企参拍，最终招商以33亿、87150元/㎡楼板价、25%溢价率拿下，看似热度拉满，实则全程充满克制与试探。

开拍初期出价缓慢，多家房企中途退场，真正厮杀仅在招商与保利联合体之间展开。9家到场，更多是围观优质资产，而非不计成本疯抢。

这块地的热，源于无可复制的稀缺性：地处徐汇核心，近徐汇滨江热门板块，直线约500米达黄浦江，毗邻上海植物园；1.8低容积率、36米限高，无商业配比，是市区罕见的纯住宅低密用地。

业内人士表示，放在当下市场，它是“确定性极强的安全牌”，而非市场回暖的风向标。

二、一热两冷的反差：同场土拍，冷暖早已写定

与徐汇长桥的高光形成鲜明对比，同批次另外两宗地块均以底价成交，土拍市场的分化一目了然。

普陀石泉：内环旁五轨交汇，依旧无人争抢

普陀内环旁地块，坐拥五轨交汇、12年一贯制学校规划，昔日周边项目曾触发积分，此次却仅中建八局&招商联合体兜底，底价成交，楼板价62077元/㎡。

优势突出却遇冷，根源在于噪音干扰、城市界面一般等硬伤，即便占据核心区位，也难获房企盲目追捧。

金山新城：远郊库存承压，理性兜底成常态

金山地块为今年上海已推宅地中面积最大的一宗，1.05极限低密，最终由金滨海底价拿下，楼板价13810元/㎡。

区域库存高企、供地计划大增，开发商谨慎观望，远郊地块兜底成交已成市场常态。

一场土拍，三种结局，没有全面回暖，只有精准择址。

三、房企拿地逻辑已变：不赌大势，只押“确定”

行业相关人士表示，新房市场暖意渐显，开发商拿地却依旧谨慎，背后是投资逻辑的彻底转变。

热销≠现金流充裕，开盘回款受预售资金监管，分批解冻，开发商不敢轻易试错；

高价拿地教训深刻，去年高溢价拿地项目盈利承压，房企不再盲目追高；

优质地块流向改变，上海超半数宅地通过协议出让，公开市场难见顶级核心地块。

如今房企拿地，极致理性：核心优质地块可适度争抢，有硬伤或远郊地块，宁可错过绝不犯错。

业内人士称徐汇长桥25%溢价，不是市场全面回暖的号角，而是核心资产稀缺性的集中体现。

它依托徐汇滨江的板块热度，占据市区低密滨江稀缺资源，是房企在谨慎周期里的「优选孤例」，无法代表整个土地市场的趋势。

当前上海土拍，既非全面火热，也非一潭死水，而是进入理性分化、精准投资的新阶段。

未来，核心区优质地块仍会是焦点，但远郊与普通地块，将继续保持平稳，这才是市场最真实的底色。