观点网 基于价格，光明区是不少“新深圳人”刚需打新的优先考虑地区。?

自2018年9月挂牌成立以来，光明区五年间新盘房价出现一轮涨跌，这个深圳最年轻的行政区早早感受了楼市跌宕。

上周末，光明区两项目开盘，分别为满京华金硕华府、金地峰境誉府。

其中，满京华金硕华府预售总套数704套，均为住宅，位于2栋一单元、二单元，以及3栋。项目户型区间约89-140平方米，备案均价约4.68万/平方米，单价区间约4.1-5.1万/平方米，总价区间约368-722万/套。据悉，开盘销售437套，销售金额18.9亿。

两公里外的金地峰境誉府则推出497套住宅，备案均价5.05万元，户型区间为约83-120平方米3-4房，销售金额5.6亿元。

相隔不远的两个新盘在定价、销售环节采取了不同策略，也因此得到了不同的市场反馈。

金硕华府“保价”

资料显示，满京华金硕华府项目由原楼村狮山工业区旧改而来，属于土地整备利益统筹项目，是一个规划建面近百万方的综合体，居住总量超48平方米，总用地面积约11万平方米。

整个项目从西到东涵盖10块用地，包括项目用地7块，返还政府用地1块，公共绿化用地2块，包含有高端住宅、办公、商业、配套等。

其中，满京华金硕华府规划1138套住宅，本次推出704套，于9月12日连夜取证，9月23日选房。

海报显示，该项目开盘有多重优惠，如“9.9元券享购房总额减9999元”、“满京华25周年司庆98折”、“i深圳登记98折”“开盘96折”等。综合来看，折后单价约3.8万/平方米起，均价约4.2万/平方米，带装修交付。据此估算，较备案价优惠约10%。

此前8月24日，满京华金硕华府一张“保价”海报传出，成为深圳今年第一家官宣降价保差价的房企。

海报内容显示，保价的对象仅限在满京华金硕华府首批推售单位集中选房当天成交的客户，客户签署《满京华·金硕华府销售价格保价协议》之日起，至满京华金硕华府全部住宅房源售馨之日止。此后，“保价”内容得到公司确认。

多重优惠和“保价”王牌加持下，项目首开去化率达到62%，这在如今的光明区已属不易。

以南山华润润晖府项目为例，该项目在去年12月、今年1月、2月和3月推售过4次，去化率分别为73.82%、79.14%、57.60%以及46.48%，每况愈下，今年润曦府3栋开盘去化率也只有53%。

满京华金硕华府周边近一年新入市有桂语兰庭、深业颐瑞府、联发悦尚居共3个新盘，备案价在4.5-5万元/平方米不等，光明中心区部分项目最低价甚至降到3字头。

据深圳统计年鉴，光明区2019年商品房成交均价为4.45万元/平方米，2020年为5.03万元/平方米。如今叠加开发商们的“内卷”优惠，光明区的房价已经回到四五年前。

此外，光明区9月份还有绿城桂语兰庭、深业颐瑞府、御棠尚府三家可售型人才房入市，人才房备案均价分别为2.77万元/平方米、2.84万元/平方米、2.72万元/平方米，共计1413套，无疑对周边行情带来降维打击。

峰境誉府“落差”

与满京华金硕华府相比，金地峰境誉府开盘仅售出5.6亿元，尚未得悉售出套数，结合许可证批准面积47726平方米，以及5.14万/平方米的备案均价来看，去化率或不足三成。

开盘前的9月21日，满京华金硕华府与金地峰境誉府都公布了认筹人数，前者有效认筹572批，选704套房，认筹率81%，后者有效认筹185批，选497套房，认筹率37%。

据了解，金地峰境誉府为金地峰境3期(原光明农场职工诉求土地项目地块1)。一二期金地峰境瑞府(地块2、3)均为“日光盘”，分别在2020年10月和2021年9月推出，均价也是5.14万元，地块4还未公布项目名。

项目开发商为光明集团全资子公司深圳市五二九七投资发展有限公司，委托金地 集团代建管理。

无论与同时开盘的金硕华府，还是与自身前期项目批次对比，金地峰境誉府都面临着不小落差。

观点新媒体通过售楼处得知，目前金地峰境誉府在打三重98折优惠，折后均价4.83万元/平方米，较备案价接近九折，打折力度与满京华金硕华府并无太大差异，但整体折后均价有六千元差距，也没用上“保价”手段。

具体来看，项目分为四个面积户型，分别为83平方米、97平方米、98平方米以及120平方米大户型，“像83户型可能就在四万五左右，97应该在四万七，98在四万八以上，120的在五万五千多。”

销售人员还表示，项目整体装修标准高于一二期，“每种户型现在都还有，不用担心说卖完了。”

另外需要注意的是，金地峰境瑞府、誉府容积率均为3.5，满京华金硕华府和中海时光境容积率则是6.0。

从外在来看，金地峰境誉府采用玻璃幕墙+铝板建造外立面，造价颇高，与华侨城天鹅堡二期和三期、深圳湾红树西岸等单价10万以上的豪宅看齐。

金地管理2022年度“全国标杆工地观摩暨业主开放日”活动就在金地峰境瑞府项目举办，誉府继承了瑞府的品质定位与建筑要求，但去化成绩却大相径庭，除了市场骤然变化之外，也有项目自身原因。

首先，两期项目虽然名字只有一字之差，但并不在一个地块内，相隔距离三公里。

瑞府位于光侨路西侧、规划碧竹二路北侧，距离已开通的光明大街地铁站约900米；誉府位于光明中心·翠湖公园东南侧，距规划中的光明小镇地铁站约500米。

此外，誉府项目周围缺乏高端大型商业，最近的新地中央在一公里开外，光明蓝鲸世界、万达广场,星河COCOCITY(在建)则更远，仅规划了社区沿街底商，片区功能定位也以居住生活为主，缺少产业元素，这些都构成了购房者的顾虑因素。

但值得关注的是，满京华金硕华府部分潜在客户却有着几乎相反的顾虑，认为项目所在的综合体体量过大，担心开发商资金链“兜不住”暴雷，以及后期各版块项目施工的噪音、扬尘等问题。

人们会说，没有卖不出去的产品，只有卖不出去的价格。对于刚需房而言，或许最根本的仍然是价格问题。