上海五牛股权投资基金管理有限公司(以下简称五牛基金)是较早布局海外房产投资产品的基金公司，作为一家以全球不动产投资配置为核心的投资管理公司，其在海外市场做到了相对不错年化收益率。

　　五牛基金投资海外不动产的经历，究竟能给其他不动产基金出海带来哪些有益启发？五牛基金又是如何通过股权投资，将大批海外不动产投资者的投资，转化为基金产品的资金新来源？

　　全球配置有望降低投资风险

　　随着国内高净值人群财富的不断增长，国内房地产投资收益不确定性的增强，越来越多的有钱人开始对其资产进行全球化配置以抵抗这种不确定性，以求获得财产的保值与增值。

　　2013年和2014年，中国房地产市场经历从高潮到低谷的大开大合，全球范围内配置资产进入更多人的视野。对于这种现象，五牛基金董事总经理全宇对《每日经济新闻》记者表示，涉足海外投资的主要原因是方便分散风险。

　　美国、欧洲、日本、新加坡等国那些相对成熟的城市，无论是持有物业还是开发物业，在项目回报率、安全性和政策的透明度等方面均可以和国内资产形成互补，进而起到分散风险的好处，全宇认为，成熟经济体更高的租金回报可以平滑现金流，这些都很重要。

　　对于海外资产配置，中金公司在最近的一份报告中同样提到，分散对单一经济体过于集中的风险敞口，也是分享全球不同地区和国家增长机会的重要方式。

　　不同经济体，不动产收益的形式和风险系数千差万别。全宇举例，德国不动产的租金收益较国内更加稳定，年现金收益率也高，但德国的房价也相对稳定。反之，中国升值较快，但市场波动相对频繁些，且年现金收益率也不高。

　　为对冲国内市场租金和市场波动风险，全宇介绍，五牛基金在海外的资产配置分为三类：重点发掘已建成但被低估的商办物业，即通过自身或者与合作方的提升进而实现物业增值；资产管理或者与国际顶级开发商合作开发不动产项目；FOF母基金。

　　海外投资分散风险，同样体现在不同产类型的选择。收购商办物业获取稳定租金之外，与当地企业合作也是国内资金的喜欢的方式之一。五牛基金在加拿大和美国均布局了住宅开发业务，其中曼哈顿中城项目投资1.8亿美元，五牛基金的投资额度占50%，预计该项目年收益率超过25%。

　　全宇介绍，基金类资金出海直接做开发优势并不明显，为规避风险并实现资源的最大化利用，五牛会选择当地成熟的企业一起合作，充分发挥其在本土市场上的优势。

　　资产配置遵循三大策略

　　资本逐利，利随风险。全宇向《每日经济新闻》分享了五牛基金海外投资遵循的三个准则，并重点强调了项目退出机制的重要。

　　一，海外资产配置首选城市。全宇向记者透露，五牛基金会优先选择全球排名前20名的城市，比如纽约、新加坡、香港、悉尼、墨尔本、伦敦、巴黎 、慕尼黑。

　　全宇认为，纽约、伦敦等该类城市经济形势整体不错，细分市场相对发达，会形成良好的就业环境，足够支撑商办物业。此外，排名靠前的城市为国内消费者熟知，具有一定的偏好性。

　　二，兼顾短期现金流。投资不动产的收入主要来源于物业升值、租金收益、开发收益。

　　全宇表示，五牛要做到短期现金流稳定安全，收购物业时有折扣，同时保证物业未来的升值空间。

　　三，完善可行的退出计划为海外投资不可或缺环节。全宇介绍，五牛基金在纽约、伦敦等国际城市拥有自身的的团队，并筛选当地优秀的合作商。利用自身的能力对项目进行监管和管理，同时利用合作商的资源，设计灵活的退出方式。（来源：每日经济新闻）