去年5月，证监会便正式受理了有关基金公司REITs封闭式混合型证券投资基金的募集注册申请，但自去年6月8日鹏华前海万科REITs正式获批，成为国内首只获批的公募REITs基金之后，至今还没有第二只公募REITs产品面世。

　　据悉，对比海外成熟市场推出的REITs，国内发展REITs的最大障碍在于税收环节。业内人士表示，目前国内REITs处于试点阶段，若能获得税收优惠等相关政策支持，未来可成为一种有效的房地产投融资工具。

　　首只公募REITs年化收益率达8.49%

　　2015年6月8日，鹏华前海万科REITs正式获批，被业内看作是中国第一单真正意义上的REITs，并对其寄予厚望。但随后，其他公募基金管理公司并未跟上这趟热潮，至今仍然没有第二只公募REITs产品面世。

　　对于其他公募基金公司对REITs产品的筹备情况，中国证券报记者询问了多家总部位于深圳的基金公司，但得到的结果均为暂时没有推行公募REITs的计划，有公司产品设计负责人透露，他们对这类产品暂时还未进行深入研究。

　　记者了解到，唯一的一只公募REITs在推出之前也历经“磨难”。鹏华前海万科REITs基金经理尤柏年表示，由于目标物业资产、交易多方的特定情况都与成熟的美国市场不同，没有现成的经验可以照搬，鹏华基金、前海管理局和万科集团在产品方案上几易其稿。

　　数据显示，鹏华前海万科REITs于2015年7月6日成立，投资于确定的、单一目标公司股权的比例不超过基金资产的50%，投资于固定收益类资产、权益类资产等的比例不低于基金资产的50%。该基金自成立以来的收益率为13.48%，年化收益率为8.49%。成立至今分红一次，每个基金单位分红为3.88元。

　　高税负或是阻碍REITs发展的主因

　　REITs是房地产信托凭证的简称，是一种以发行收益信托凭证的方式汇集多数投资者的资金，由专业机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的证券。由于REITs产品风险低，分红率高，长期收益稳定，与其他投资品相关性较低，被称为“第四类资产”。

　　2014年以来，央行、住建部均表示要积极稳妥地开展REITs试点，证监会也把REITs作为长期推动和服务实体经济的基金产品。可见，国内推出REITs的必要性不必赘言，但在可行性上还存在一定障碍。

　　据悉，美国目前是世界上最成熟的REITs发行市场，而美国的REITs市场与国内现状不太一样。例如在股权方面，美国要求至少有100个股东，国内则是不能超过200个股东；在专业经营上，REITs在国外都是做商业地产，但国内的房地产形态则都是以开发为主，甚至以住宅为主；美国要求资产的75%与房地产有关，但去年鹏华前海万科REITs只允许50%投房地产，另外50%还得投债券等金融市场的产品。

　　而归根溯源，美国的REITs诞生之初就是税收驱动型。而为了促进REITs市场发展，几乎所有推出REITs的国家(或地区)都给予REITs不同程度的税收优惠。但据了解，国内发行REITs的最大难点却在于税收问题。广发基金规划发展部张万成表示，目前国内推进REITs面临的税收负担很重，在高额税负之下，REITs的收益难以达到必要的投资回报要求，也就抑制了推动REITs发展的动力。

　　具体到税收种类，中国REITs联盟秘书长王刚曾表示，中国REITs的主要障碍在于重组税，即如何将资产装到SPV当中，因为这会触发土地增值税、营业税等一系列的税收，尤其是土地增值税。

　　类REITs产品频频推出

　　虽然公募REITs发行遇冷，但类REITs产品却频频推出。

　　类REITs是指标的物业的产权或其股权转让给专项计划，使得专项计划同时享有物业运营收益和物业增值收益的ABS产品。与传统的REITs架构相比，以中信启航为例，首先在物业层面，中信启航中作为REITs载体的专项资产管理计划并没有直接持有物业，而是通过持有项目公司的股权而间接持有物业；其次在REITs层面，中信启航采用了专项资产管理计划与非公募基金的叠加结构。

　　据悉，目前市场上一共有8例类REITs产品。首先是在鹏华前海万科REITs发行之前，两只私募形式的REITs产品“中信启航”和“苏宁云创”先后在深交所综合协议平台挂牌转让，为后来公募REITs的推出积累了宝贵经验。而今年以来，包括新城控股在内的多家房地产公司都公开表明在探索类REITs产品。今年6月，新城控股发布公告宣布，公司以类REITs形式转让上海青浦吾悦广场的股权和债券，盘活资金利于后续商业地产开发。公司具有后续资产管理计划的优先购买权，保证优质商业资产的回购持有。